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中国债法的现状与未来/崔建远

作者:法律资料网 时间:2024-07-10 11:52:43  浏览:9483   来源:法律资料网
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                  中国债法的现状与未来

                崔建远 清华大学法学院 教授

  内容提要: 中国债法必须完善,应当制定债法典或民法典中的债编。侵权责任法具有债法所需要的品格,应纳入债法典之中。在未来的民法典采取将合同法、侵权责任法并列设编的体系下,应当设置债法总则。中国现行债法的众多制度及规范均应完善,明确构成要件和法律效果,不宜仅有禁止性规定而无相应的法律后果。


在《中华人民共和国民法通则》( 以下简称《民法通则》) 、《中华人民共和国合同法》( 以下简称《合同法》) 、《中华人民共和国物权法》( 以下简称《物权法》) 、《中华人民共和国继承法》、《中华人民共和国侵权责任法》( 以下简称《侵权责任法》) 已经实施,《中华人民共和国民法( 草案) 》已经审议过一次的大背景下,修订《民法通则》、编纂《中华人民共和国民法典》显得十分必要且急迫,专家、学者的呼声愈来愈强烈。应中国社会科学院法学研究所之邀,为“瑞士债法百年暨中国民法立法国际研讨会”撰写本文,为立法提供参考意见,并就教于大家。
一、中国债法的现状
实质意义的债法,在中国已有多年的历史,但形式意义的债法在中国尚需建构。实质意义的中国债法,主要是《合同法》、《侵权责任法》、《民法通则》关于债权的规定( 第 84 条以下) ,以及其他法律、法规中有关债法的规范,再就是最高人民法院出台的司法解释中大量的债法规范。这些法律、法规以及司法解释承认了合同之债、无因管理之债、不当得利之债、侵权之债,以及单方允诺之债、遗赠之债等。这使得财产变动基本上有法可依。
不过,应当看到,中国现行债法对待每种债的关系有轻有重,设置的债法规范繁简不一。例如,有关合同、侵权责任的规范相对充实; 而关于无因管理之债和不当得利之债,在《民法通则》上仅仅是各有一个条文; 至于单方允诺,全国人民代表大会及其常务委员会通过的法律则根本未设规定。再者,在中国现行债法中,有相当一些条文只有禁止性规定,却欠缺相应的法律后果。这不符合法律规范应当具备构成要件和法律后果的基本要求。
从中国债法理论方面来看,共识虽有,但分歧不小。例如,有一派较有影响的学说认为,侵权责任法不属于债法。这在一定程度上影响了中国债法的顺利发展。在立法层面,虽有多数说主张设置较为详尽的债法总则,但也有两种意见很有影响,可能会成为中国债法制定的指导思想。其中,一种意见是不设债法总则,另一种意见是保持现行《合同法》总则不变,增设“拾遗补缺”作用的“小债法总则”。这会影响中国债法的科学化。
二、中国债法的未来
( 一) 需要克服的障碍
中国应当制定民法典,其中包含较为完善的债法。这是民法学者、专家的共同呼声。不过,制定什么形式的债法,债法包括哪些内容,则见解不同。
1. 制定科学的债法,必须克服侵权责任法不属于债法的理论障碍
一种意见认为,侵权行为法独立成编就使之脱离了债法体系,并以下述理由作为支撑: ( 1) 债是财产关系,债权必须具有财产性,而侵权行为引发的赔礼道歉、消除影响、恢复名誉恰恰不具有财产性,所以侵权行为法不属于债法; ( 2) 债的同一性理论是债与责任合一的理论根据,侵权行为引发的赔礼道歉、消除影响、恢复名誉,恰恰不符合债的同一性的要求; ( 3)责任不应是债的担保,侵权责任不应是债的范畴;( 4) 将侵权行为看作债,从法律关系上看混淆了义务与责任的区别; ( 5) 传统债法通则已经远远不能适用于侵权责任。对此,笔者分析与反驳如下:
( 1) 债果真均为财产法律关系吗? 无论是从债的本质及界定方面看,还是在民法发展史上,抑或是在近现代民法的立法例上,答案都是否定的,即债的关系虽然绝大多数为财产法律关系,但并非一律为财产法律关系,某些场合为非财产法律关系。
( 2) 在侵权行为人不法侵害物权、人身权、知识产权的情况下,侵权行为实施前的法律关系为绝对权关系,其后的法律关系为侵权责任关系。它们为绝对权关系与侵权责任关系之间的联系,并非债的关系与侵权责任关系的关系,不具有质的同一性,不存在适用债的同一性原理的余地。在这里,以债的同一性理论来否认侵权行为法的债法属性,文不对题。
( 3) 主张侵权责任法已从债法分离出去的观点认为,应当抛弃视责任为担保的传统观念,把握法律责任的本质特征,明确民事责任的涵义。其逻辑是,否定了侵权责任为债的担保,就是在证明侵权责任非债的范畴,至少为这种观点的确立扫清了道路。
笔者理解,这种观点在这里存在着误解,其所谓的担保包括“债法上的保证,物权法上的抵押、质押、留置”。而德国法系关于“责任为总债务的担保”中的所谓“担保”,并非指上述保证、抵押权、质权、留置权这些“特殊担保”,而是指一般财产,或曰责任财产。德国法系所谓“责任与债务相伴,不加区别,常相混淆”,是指一般财产责任与债务不加区别,一般财产与民事责任常相混淆。
既然责任为债务的一般担保,或者说总担保,指的是债务人的一般财产( 责任财产) 是债务的总担保,而非说保证、抵押权、质权、留置权等为债务的总担保(注:实际上,保证是将他人的一般财产在担保层面上拉入到债务人的责任财产中作为对特定债权的担保,抵押权、质权、留置权是就特定财产来担保特定债权,不是“债务的总担保”。),那么,仅仅阐明保证、抵押权、质权、留置权等不是债,尚未完成证明侵权责任这种“责任”并非债的一般担保的任务,也就未能说明侵权责任不是债,未能说明侵权责任法不属于债法。笔者认为,这种观点的论者肯定完不成这项任务,因为侵权责任成立恰恰是以行为人的全部财产作为其承担责任的总担保,或者依据通说的表述,行为人以其全部财产作为履行损害赔偿义务的一般担保。从这个方面说,侵权责任关系也属于债的范畴。
( 4) 主张侵权责任法不属于债法的观点归谬说。如果说侵权行为的后果产生债,对债务人来说是产生了债务( 义务) ,也就是说违反了义务又产生了义务,这样就违反了法律关系的逻辑性。事实是,先有不作为的义务,后有对不作为义务的违反,才导致义务人承担民事责任。违反不作为义务是因,民事责任是果,而不相反。对此,笔者作出如下分析与反驳:
其一,侵权行为的后果就是侵权责任,此处遵循着义务——责任的逻辑。侵权责任的成立,使得受害人有权利请求责任人承担侵权责任,责任人有义务满足受害人的该项请求,向他承担侵权责任。此处的权利、义务发生在相对人之间,权利以请求为内容,符合债权、债务的质的规定性的要求,故这些权利义务关系就是债的关系。完全遵循着“违反不作为义务是因,民事责任是果”的逻辑。
其二,如果责任者再次违法,拒不实际承担侵权责任,又产生债务不履行责任。受害人也就是债权人有权请求责任人承担债务不履行的责任,责任人有义务满足这种请求,实际承担此类责任。这类权利、义务关系再次构成债的关系。循环往复,螺旋式上升,这才是符合逻辑的。否定论者未看到这种螺旋式上升的变化规律,忽略了可以从各个层面观察、界定同一个事物的方法,未免机械、僵硬。
还要指出,《侵权责任法》成为单行法,使之易于形成相对独立的体系,相对容易且合理地排列组合各项侵权制度及规范,也可能便于《侵权责任法》的自由发展,还有形式美的意义。但是,必须看到,“某一法律领域和另一领域之间的分界线是人为的; 在一定程度上至少是任意的”。[1]186只要我们关于债及《侵权责任法》的基本理念未变,侵权责任及其法律没有像劳动合同及其法律等那样发生质变,那么,它是否成为单行法就不具有脱离债法与否的意义。
2. 消费者权益保护法不宜归入债法
鉴于德国债法现代化法将消费者关系纳入民法典,消费者权益保护法中确有相当的民法规范,中国学者也有将消费者权益保护法作为民法一部分的见解。对此,笔者表示反对,理由如下:
( 1) 《中华人民共和国消费者权益保护法》( 以下简称《消费者权益保护法》) 含有众多的管理性规定、处罚性规定,行政色彩浓厚; 在法律责任领域含有惩罚性损害赔偿( 未来修法时还应当增加召回等责任方式) ,与民法贯彻法律地位平等、意思自治、责任重在补偿的固有品格不符。若坚持民法的固有品格、纯洁性,就不宜将《消费者权益保护法》纳入民法之中。
( 2) 《消费者权益保护法》第 49 条将经营者有欺诈行为作为惩罚性损害赔偿的构成要件。其中的欺诈可被单独地、特殊地界定,不一定如同民法那样要求欺诈的构成必备故意这个要素。因为若强调欺诈的构成必须是经营者在提供商品或服务时具有故意,在相当多的案件中,消费者难以举证经营者具有故意,所以就无法基于《消费者权益保护法》第 49 条的规定请求经营者承担惩罚性损害赔偿; 在另外一些案件( 如商店出售假茅台酒) 中,假货是由个别的营销人员购入的,甚至是无意中进的货,作为法人的经营者的确不是故意出售假货,于此场合,若坚持民法关于欺诈构成的要求,买入假货的消费者也无法向经营者请求惩罚性损害赔偿,而这并不符合《消费者权益保护法》的立法本意。
( 3) 《合同法》第 113 条第 2 款不是直接规定惩罚性损害赔偿,而是将惩罚性损害赔偿的请求权规范基础导向《消费者权益保护法》第 49 条的规定。对此现象,结合其他各种理由,宜作民法没有规定惩罚性损害赔偿的解读。
( 4) 经济法作为一个与民法、行政法等部门法平起平坐的独立的法律部门,宜有自己独特的法律责任及其方式。可是,在相当长的时期内,经济法理论将行政责任、民事责任等不加改造地收入其法律责任的袋囊,并不可取。随着中国现行法逐渐地出现了惩罚性损害赔偿、产品召回、毁掉树木时在原地植树以恢复原状等责任方式,法律人可将它们收归经济法律责任的体系之中,形成的确不同于民事责任、行政责任和刑事责任的经济法律责任。从这个角度看,规定了惩罚性损害赔偿( 未来修法时宜再规定产品召回) 的《消费者权益保护法》也应当属于经济法。
( 5) 按照潘德克顿体系,民事主体均为抽象的人,不规定具体的人格。“消费者”、“经营者”显然属于具体人格,被规定于《消费者权益保护法》之中。就是说,《消费者权益保护法》在主体方面不合潘德克顿体系、风格的本质要求。经济法从不遵从潘德克顿体系,突出消费者的主体形象和地位,高扬优惠保护消费者等弱者的大旗。如此,环顾四周,将《消费者权益保护法》归入经济法较为合适。
( 二) 中国债法应当完善的内容
1. 建构中国债法,在形式方面需要制定中国债法典或中国民法典中的债编,在实质方面,需要完善、创设若干制度。大部分内容将在下文中予以说明,在此重点讨论应当设置债法总则的必要性和可行性。
( 1) 设立债法总则的必要性
其一,“概念之间的逻辑关系和上下属关系,概念之间的相对性或兼容性以及如何将整个法律材料划分为各类总体概念,简单地说就是体系,具有特别重要的意义。”[2]38 -39这是债法总则存在的理论基础之一。
其二,由于我国的法学教育多年来一直是向学生灌输抽象概括式的法律规范及其民法思维,处理系争案件的律师和法官熟悉这种思维,能够解释和适用债法总则。这也是支撑设立债法总则的重要原因。
其三,提取公因式,形成适用于各种类型的债的共同规则——债法总则,其优点是多方面的: 首先,由于在一定范围上讲,总则是自然法学家们为了得到普遍的,基本的法律原则而利用非常抽象的推理方法的结果,[3]166总则把被提取和抽象的一般性内容汇总在一起(注:应当指出,著者所谓“总则”的原意是指民法总则,不过,我认为其意义也适应于债法总则。),[3]24因而,设立债法总则可以使民法典简约,避免许多不必要的重复规定。其次,债的共同规则本应适用于合同之债、无因管理之债、侵权之债等相应领域,但若不设债法总则,只好把它们规定于某类债中,或者分而置之。如此,时常会出现准用的现象。“如果不设总则编,立法者要达到既全面又不重复的目的,就必须运用参引的技术。”(注:参见[德]布德( Budde) : 《德国民法典中的参引》,载《法律学习》1984 年,第 578 页以下。转引自[德]迪特尔·梅迪库斯: 《德国民法总论》,邵建东译,法律出版社 2000 年版,第 30 页。)这种人为地错用立法技术导致本为“适用”却不得不“准用”的现象,显然应予避免。最后,设立债法总则可以使某些制度及规则更为清晰、准确。例如,债权让与、债务承担被规定在《合同法》中,解除权、终止权是否因债权让与、债务承担而移转? 合同关系是否因此而消灭? 许多问题随之而来,且不易弄清。如果把债权让与、债务承担规定于债法总则,没有双务合同等形成的数个狭义债的关系组成的广义债的关系等因素的困扰,就比较明确地传输给人们这样的信息和规则: 债权让与就是债权的个别转让,只是原债权人退出该狭义的债的关系,如果该原债权人对债务人仍负有债务的话,这一狭义债的关系并不消灭。在该债的关系基于合同而生的情况下,该合同关系自然不会因债权让与而消灭,决定合同消灭的解除权、终止权自然不得轻易地随着债权的让与而移转。债务承担场合,问题也同样如此。再如,清偿、提存、抵销、免除原则上为一切类型的债的消灭原因,单独规定在任何一种债中,都不适当; 若每种债中都予以规定,显然是不必要的重复。理想的方案就是放置于债法总则中(注:详细论述,请见本文参考文献[4]。)。
( 2) 设立债法总则的可行性
其一,民法典把债分解为若干编,如合同法编、侵权责任法编,再设置一个债法总则编,合乎逻辑。不然,把一些不可或缺的规则,如过失的要件、清偿的规则等放置于合同法编或者侵权行为法编,反倒不合体系化的要求。其二,不当得利、无因管理虽然可形成两类独立的债,无论就其发生原因还是就其构成、法律效力着眼,它们都是与合同、侵权责任平行的制度。既然合同法、侵权责任法都独立成编了,不当得利、无因管理也应当如此处理,才合逻辑。不过,在内容方面,它们较合同法、侵权责任法终归相差悬殊; 在条文数量上,它们与合同法、侵权责任法毕竟不成比例。从立法技术的层面考虑,它们单独成编,不合形式美的要求( 尽管符合实质美) 。把它们规定于债法总则编之中,为解决问题的方案之一(注:详细论述,请见本文参考文献[4]。)。
2. 关于合同法方面的完善
建构中国债法,需要进一步完善合同法部分。所做工作,至少包括以下方面:
( 1) 将本属于债法总则的内容从《合同法》中剔除,归还于债法。客观地说,《合同法》的总则部分系特定历史条件下的产物,即当时没有民法典及债法典,许多共同的债法准则虽然为实务所急需,但法律规范却尚付阙如。在《合同法》制定之时,民法典及债法典难以在若干年内出台,于是“临需受命”,使《合同法》总则在一定程度上暂时扮演债法总则的角色,装填上若干超出其边界的实质上是债法总则的制度及规范。并且有言在先,一旦民法典及债法典制定,要“归还”本属于债法总则的制度及规范。值此制定民法典之际,应当履行上述允诺,这里也要讲“诚实信用”。如此,债法总则与合同法总则原则上就不会有交叉、重复。梁慧星教授主持的《中华人民共和国民法典草案建议稿》就是如此设计的。[4]73
( 2) 进一步完善先合同义务和后合同义务; 在解剖债之关系方面,在分别主给付义务·从给付义务·附随义务的前提下,重视附随义务的规范; 在扩张权益保护方面,进一步发展安全保障义务。需要注意,《侵权责任法》第 37 条关于“宾馆、商场、银行、车站、娱乐场所等公共场所的管理人或者群众性活动的组织者,未尽到安全保障义务,造成他人损害的,应当承担侵权责任”的规定的着眼点,不在于物权人、人格权人及其相应的绝对权关系,而在于营业者或其他的社会活动者及其相应的特别结合关系,加之配置此类义务的情形十分有限,因而尚难由此得出债的关系与物权关系、人格权关系趋同的结论。所以,制定债法典或民法典中的债编,仍应坚持债的相对性原则,只可在有限的领域突破债的相对性。
( 3) 增设利息之债、选择之债等规范。利息之债十分普遍,其有效或无效的判断依据,与本金之债之间的关系,与本金之债担保之间的关系,与本金之债所衍生的违约责任之间的关系,等等,都是存在疑义且亟待解决的。在选择之债中,选择权的归属、性质、存续期间和效力,选择权可否附条件,选择之债的应用领域,等等,同样需要明确。
( 4) 进一步细化合同效力制度,如区分合同不成立、合同尚未生效、合同有效、合同生效等不同情形。对此,有关司法解释有所创新、发展,但仍有完善的余地。制定债法典或民法典中的债编,应当明确合同成立、合同有效、合同生效的要件,径直规定合同不成立、合同尚未生效的法律后果,最好明确合同尚未生效可否解除以及此类合同项下的违约金条款的效力。
意向书、初步协议是一律不具有法律拘束力,还是区分情况而分别承认完全具有合同效力、部分内容具有合同效力、完全不具有合同效力,值得重视,应由债法典或民法典中的债编明确。
预约,在实务中常被应用,但其与本约的区分和特定情况下“视为”本约的标准,以及违反预约的法律责任是违约责任还是缔约过失责任,预约项下的行为债务可否强制执行等问题,日益凸显,制定债法典或民法典中的债编,应当表态,设置明确的规范。
( 5) 中国现行法没有区分合同变更与合同更改,至少在确定和贯彻债的同一性理论方面困难不小,影响到原合同项下的负担如何处理。建构中国债法,应当区分合同变更与合同更改,并丰富合同变更与合同更改的规范。在债法典或民法典中的债编中,分设合同变更制度和合同更改制度,确有必要。
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黑龙江人民政府关于修改《黑龙江省实施〈矿产资源补偿费征收管理规定〉办法》等3部规章的决定

黑龙江人民政府


黑龙江省人民政府令
 (第11号)


  《黑龙江省人民政府关于修改〈黑龙江省实施矿产资源补偿费征收管理规定办法〉等3部规章的决定》业经省人民政府同意,现予发布,自发布之日起施行。

                           省长 田凤山
                         1998年4月17日

         黑龙江人民政府关于修改《黑龙江省实施
     〈矿产资源补偿费征收管理规定〉办法》等3部规章的决定

  黑龙江省人民政府根据《中华人民共和国行政处罚法》及其他法律、法规,结合本省实际,决定对《黑龙江省实施〈矿产资源补偿费征收管理规定〉办法》等3部规章作如下修改:


  一、《黑龙江省实施〈矿产资源补偿费征收管理规定〉办法》
  1、第二十二条修改为:“中央与省矿产资源补偿费的分成比例为5∶5;按本办法第五条第(一)、(二)项规定征收的矿产资源补偿费省所得部分,原则上全部返还各市(行署)、县(市);按本办法第五条第(三)项规定征收的矿产资源补偿费省所得部分不再与市(行署)分成。
  上述返还分成比例将根据国家对矿产资源补偿费费率的调整而调整。
  国库各分支库收缴的矿产资源补偿费不办理分成,全部上划省分库,由省分库汇总,每季度按本条第一款规定的分成比例统一办理分成。”
  2、第二十三条第一款修改为:“省、市(行署)、县(市)所得矿产资源补偿费,分别纳入本级预算,专项管理,专款专用。省级所得矿产资源补偿费,主要用于矿产资源勘查、开发、保护以及矿产资源监督管理费和市(行署)、县(市)地矿主管部门补助经费;市(行署)、县(市)所得矿产资源补偿费,主要用于本级地矿主管部门行政经费。”
  3、第二十七条第二款修改为:“采矿权人未按照前款规定缴纳矿产资源补偿费和滞纳金的,由具有管辖权的征收机关处以应当缴纳的矿产资源补偿费3倍以下罚款;情节严重的,由发证机关吊销其采矿许可证。”
  4、第二十八条修改为:“违反本办法,采矿权人采取伪报矿种,隐匿产量、销售数量或伪报销售价格、实际开采回采率等手段,不缴或少缴矿产资源补偿费的,由具有管辖权的征收机关追缴应当缴纳的矿产资源补偿费,并处以应当缴纳的矿产资源补偿费5倍以下罚款;情节严重的,由发证机关吊销其采矿许可证。”


  二、《黑龙江省乡镇船舶和渡口安全管理办法》
  1、第二条第二款修改为:“本办法所称乡镇船舶,是指乡镇和农村中的个体、合伙、承包户从事客货运输以及农民专门用于农业生产的船舶。”
  2、第三条修改为:“县(市)人民政府指定的乡镇船舶管理部门和乡(镇)人民政府负责本辖区乡镇船舶和渡口的安全管理。”
  3、第十一条修改为:“乡镇船舶的船员经港航监督机关考核发证后,方可驾驶船舶。”
  4、第五章修改为“安全管理职责”,第十六条、第十七条、第十八条、第十九条、第二十条删去,增加二条作为第十六条、第十七条:
  “第十六条 县(市)乡镇船舶管理部门的工作职责:
  (一)制定并组织实施安全管理目标和落实安全管理责任;
  (二)检查船舶所有人或经营人执行水上交通安全法规情况,并与村民委员会或船舶所有人、经营人签订安全管理责任书;
  (三)负责组织乡镇有关人员定期对乡镇船舶进行安全检查,及时消除隐患,防止事故发生;
  (四)协助港航监督机关对乡镇船舶事故的调查处理。
  第十七条 乡(镇)人民政府的工作职责:
  (一)负责向乡镇船舶所有人或经营人以及船员宣传贯彻交通安全法规,搞好对船员的安全知识和遵章守纪教育;
  (二)负责检查乡镇船舶所有人或经营人安全管理责任书的落实情况;
  (三)负责组织、督促乡镇船舶的所有人或经营人向有关机关办理登记和检验、参加业务培训和考核;
  (四)负责对乡镇船舶和乡镇渡口进行安全检查,制止和处理违章行为;
  (五)负责乡镇船舶和渡口安全管理的信息反馈,做好乡镇船舶和渡口统计资料的上报工作。”
  5、原第二十一条改为第十八条,修改为“违反本办法有下列行为之一的,由所在地乡镇船舶管理部门或乡镇人民政府分别给予以下处罚:
  (一)违反第五条、第七条、第十一条规定的,对船舶所有人或经营人处以200元以下罚款,对当事人处以100元以下罚款;
  (二)违反第六条、第八条规定的,对船舶所有人或经营人处以200元以下罚款;
  (三)违反第九条规定的,对当事人处以200元以下罚款;
  (四)违反第十二条规定的,对经营人处以100元以下罚款,并限期改正;
  (五)违反第十三条规定的,对经营人处以200元以下罚款,并责令其撤除所设渡口;
  6、原第二十三条改为第二十条,修改为“当事人对处罚决定不服的,可以在接到处罚通知书之日起15日内向作出处罚决定机关的上级部门申请复议或向人民法院起诉。”
  7、原第二十六条、第二十七条合并改为第二十三条,修改为“渔业船舶和乡镇游览船舶的安全管理按国家和省有关规定执行。”


  三、《黑龙江省船舶和水上设施检验规定》
  1、第三条修改为:“本规定由黑龙江航运管理部门负责组织实施。委托所属的船舶检验机构负责船舶和水上设施的检验工作。”
  2、第六条修改为:“营运检验包括初次检验、特别检验、年度检验、临时检验。”
  本决定自发布之日起施行。

市物价局、市房地产管理局关于印发《马鞍山市城市物业服务收费管理实施细则》的通知

安徽省马鞍山市人民政府办公室


市物价局 市房地产管理局关于印发《马鞍山市城市物业服务收费管理实施细则》的通知

(马价经费[2006]28号)《2006年第11号》


各业主委员会、业主、物业管理企业:

为规范物业服务收费行为,维护业主、物业使用人和物业管理企业的合法权益,根据《物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》、《安徽省人民政府关于规范物业服务收费的通知》和《安徽省城市物业服务收费管理实施办法》,市物价局会同市房地产管理局结合我市实际,制定了《马鞍山市城市物业服务收费管理实施细则》,现印发给你们,请认真贯彻执行。在具体执行过程中如遇什么问题或意见和建议,请及时和我们联系。





马鞍山市物价局 马鞍山市房地产管理局

二○○六年四月二十五日





马鞍山市城市物业服务收费管理实施细则



第一条 为规范城市物业服务收费行为,维护业主、物业使用人和物业管理企业的合法权益,根据《物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》、《安徽省人民政府关于规范物业服务收费的通知》和《安徽省城市物业服务收费管理实施办法》等规定,结合实际,制定本细则。

第二条 本细则适用于市行政区域内具有物业管理资质的企业,对城市各类物业提供服务的收费行为。

第三条 本细则所称物业服务收费,是指物业管理企业按照物业服务合同的约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行日常维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序,向业主收取的费用。

住宅物业综合服务费、小区车辆停放服务费、装饰装修垃圾清运费实行政府指导价。

非住宅物业综合服务费和受业主、物业使用人委托提供的代办服务、特约服务收费实行市场调节价。

第四条 政府提倡业主或业主委员会通过市场竞争机制选聘物业管理企业。鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争,禁止价格欺诈,促进物业服务收费通过市场竞争形成。

第五条 市物价局是马鞍山市城市物业服务收费管理的行政主管部门,会同市房地产管理局制定市物业服务收费的实施细则及相关政策规定,对物业服务收费政策的实施进行管理与监督。

第六条 普通住宅物业综合服务费实行分等收费。

普通住宅物业综合服务费由市物价局会同市房地产管理局根据行业平均成本和本市经济发展水平,制定物业服务等级收费指导价,定期调整和公布。

具体收费标准由业主大会或业主委员会与物业管理企业,根据物业服务等级,对应等级收费指导价在物业服务合同中约定,报市物价局、市房地产管理局备案。

双方约定不成的,报市物价局审定。

第七条 物业服务收费应当遵循合理、公平、公开以及费用与服务内容、服务质量相适应的原则。

第八条 建设单位与物业买受人签订房屋买卖合同时,应当约定前期物业服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容。

前期物业综合服务收费标准,由开发建设单位参照物业服务等级,对应等级收费指导价,与物业买受人在房屋买卖合同或前期物业服务合同中约定,报市物价局和市房地产管理局备案。

第九条 小区车辆停放服务费、装饰装修垃圾清运费等物业服务收费,由市物价局按照合理补偿、保本微利的原则,另行制定管理办法和指导价格。

第十条 物业服务收费实行明码标价。物业管理企业应当在物业服务区域显著位置,将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等进行公示。

物业管理企业每年应不少于一次以书面形式向业主、物业使用人公布物业服务收费、经营性设施收益、公共设施设备运行需要分摊的费用等,接受业主、业主委员会、物业使用人和价格主管部门、房地产主管部门的监督。

第十一条 实行政府指导价的物业服务费,其利润率不得超过物业服务成本的5%。

第十二条 业主或业主委员会与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。

包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用,盈利或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。

酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业,其余全部用于物业服务合同约定的支出,节余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

第十三条 实行物业服务费用包干制的,物业综合服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。

实行物业服务费用酬金制的,预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。

物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分:

1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;

2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;

3、物业管理区域清洁卫生费用;

4、物业管理区域绿化养护费用;

5、物业管理区域秩序维护费用;

6、办公费用;

7、物业管理企业固定资产折旧;

8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;

9、经业主或业主委员会同意的其他费用。

根据自愿的原则,经业主或业主委员会同意,可以办理物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险,费用计入服务成本或服务支出。

物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用,应当通过专项维修资金予以列支,不得计入物业服务成本或者物业服务费用酬金制的支出。

第十四条 实行物业服务费用酬金制的,预收的物业服务支出属于代管性质,为所交纳的业主所有,物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。

第十五条 物业服务收费采取酬金制方式,物业企业应公布物业服务资金全年度预算和收支情况。业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和收支情况提出质询时,物业企业应当及时答复。物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定,聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。

第十六条 物业管理企业在物业服务中应当遵循国家的价格法律法规,严格履行物业服务合同,为业主提供质价相符的服务。

第十七条 物业综合服务收费以法定产权面积计收(跃层面积不计)。已办理《房屋所有权证》或《他项权证》的,以产权证登记的房屋建筑面积计算。对未办理产权证的,以售房合同中房屋建筑面积或房产测绘部门实测房屋建筑面积计算。

第十八条 业主应当按照物业服务合同的约定,按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用或者物业服务资金的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不缴纳的,物业管理企业可以依法追缴。

业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的,从其约定,业主负连带交纳责任。

物业发生产权转移时,业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。

第十九条 纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售或者因开发建设单位原因,未按时交给物业买受人的物业,物业服务费或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。已售出因业主的原因暂未入住的,物业服务费用或者物业服务资金由业主全额交纳。

前期物业管理住宅小区,开发建设单位取得“新建住宅符合交付使用条件证明书”后,业主从住宅交付使用的次月起交纳物业服务费。办理交付使用手续之前的物业服务费由开发建设单位交纳。

第二十条 住宅电梯、水泵、中央空调等公用设施设备运行电费为代收代缴费用,由物业管理企业单独列帐,按实际支出费用和约定方式公开合理分摊,具体分摊方式除价格主管部门另有规定外,由业主或业主委员会与物业管理企业协商确定。业主委员会成立前,由开发建设单位或物业管理企业与物业买受人在房屋买卖合同或前期物业服务合同中约定。

住宅电梯、水泵等公用电费分摊方式可按以下原则确定:二次加压供水水泵电费按用水量分摊;电梯电费可分层次按面积、按户、按常住人口或月票方式分摊,除经业主委员会同意外不得采用零票方式收取电梯费。

第二十一条 住宅小区内符合规划要求的封闭式共用车库和露天停车场(位),由物业管理企业提供停车服务的,经市物价局批准,可收取停车服务费。具体收费标准,小区业主委员会成立前,由开发建设单位或物业管理企业参照政府指导价的停车收费标准,与物业买受人在房屋买卖合同或前期物业服务合同中约定;小区业主委员会成立后,由业主委员会在政府指导价范围内与物业管理企业在物业服务合同中约定。

第二十二条 利用物业共用部位、共用设施设备经营的,应该征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意。经营收入扣除物业管理企业经营成本、相关税费和合理利润后,应当将经营收益百分之三十用于补贴住宅物业综合服务费,百分之七十纳入专项维修资金。业主大会另有决定的,按其决定使用。

第二十三条 物业服务收费应按月/平方米计收。经业主或业主委员会与物业管理企业约定,可以预收物业服务费,但预收期限不得超过6个月。

第二十四条 物业管理企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的,其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。

第二十五条 物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当直接向最终消费者收取有关费用。物业管理企业接受委托代收代缴上述费用的,可按规定或者约定向委托单位收取手续费,不得向业主收取手续费等额外费用。

第二十六条 物业服务收费实行收费许可证制度。物业管理企业应当到市物价局申领《安徽省经营性服务收费许可证》(以下简称《收费许可证》)。实行亮证收费,主动出示《收费许可证》副本和收费员证,使用税务票据。

第二十七条 物业管理企业申领《收费许可证》时,应提供以下资料:

(一)申请报告;

(二)工商营业执照;

(三)物业管理企业资质等级证书;

(四)业主委员会与物业管理企业签订的《物业服务合同》;前期物业服务收费由开发建设单位,与物业买受人签订的《房屋买卖合同》或《前期物业服务合同》;

(五)物业综合服务费收费标准测算表;

(六)新建住宅符合交付使用说明书;

(七)物业管理招投标备案证明;

(八)其他应提供的资料。

市物价局对申报手续、资料齐全的,在20个工作日内批复。

第二十八条 市、区价格主管部门应会同市、区物业主管部门,加强对物业服务收费管理监督检查。及时处理业主、业主委员会有关物业服务收费的投诉。对服务内容和收费标准不相符的,及时提出整改措施。

第二十九条 物业管理企业违反价格法律、法规和规定,有下列行为之一的,由价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为处罚规定》等法律、法规予以处罚:

(一)擅自设立收费项目、提高收费标准的;

(二)不办理或不及时变更《收费许可证》收费的;

(三)不按规定实行明码标价的;

(四)收费标准与服务内容、服务标准不符的;

(五)其它价格违法行为。

第三十条 本细则由市物价局会同市房地产管理局负责解释。

第三十一条 当涂县可根据本实施细则,结合本地实际,制定实施细则。

第三十二条 本细则自2006年5月1日起施行。此前与本细则不一致的规定同时废止。

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