国务院批转国家计委等五个部门关于制定《国营建筑施工企业百元产值工资含量包干试行办法》的报告的通知

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江西省宜春市人民政府办公室


宜春市人民政府办公室关于印发宜春市房地产业税收征收管理实施办法（试行）的通知

宜府办发〔2012〕17号



各县（市、区）人民政府，市政府各部门：

经市政府研究同意，现将《宜春市房地产业税收征收管理实施办法（试行）》予以下发，请认真贯彻执行。

特此通知



二〇一二年三月二十六日



宜春市房地产业税收征收管理实施办法（试行）

第一条　为加强房地产业税收的征收管理，防止税收流失，保障国家财政收入，维护房地产业市场公平竞争的纳税环境，促进依法治税，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及有关税收法律法规和政策规定，结合我市实际，制定本实施办法（以下简称“办法”）。

第二条　本办法所称的房地产业，是指在我市范围内转让土地使用权和销售不动产的业务，即所转让使用权的土地或所销售的不动产座落在我市境内，均应按本办法管理。转让土地所有权，是指土地使用者有偿转让土地使用权的行为。销售不动产，是指不动产所有权人（产权人）有偿转让不动产所有权的行为；不动产，是指不能移动，移动后会引起性质、形状改变的建筑物、构筑物、其他土地附着物。在销售不动产时连同不动产所占土地的使用一并转让的行为比照销售不动产。土地或不动产的租赁行为，应按“服务业”税目征收税收。

本办法所指称的地方税收（基金、费），包括营业税、城市维护建设税、土地增值税、房产税、土地使用税、印花税、企业所得税、个人所得税、契税、耕地占用税和教育费附加，以及防洪保安资金、残疾人就业保障金、工会经费、价格调节基金、地方教育附加等。

第三条　纳税人有下列情形之一的，经相关部门依法确权后，视同发生应税行为：

（一）以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物的；

（二）单位、个人将不动产、土地使用权无偿赠与他人的；

（三）未到国土资源及房管部门办理土地使用权、不动产登记手续，但实际已经取得土地或不动产的占有、使用和处置权，并将土地使用权、不动产所有权转让给他人的；

（四）土地使用者和不动产产权人之间相互交换土地使用权和不动产所有权的；

（五）接受他人委托代建不动产，而以受托人自己的名义办理工程项目立项，不动产建成后将不动产交给委托方的；

（六）在房地产开发过程中，投资者在工程完工前，将自身开发工程的全部权利、义务有偿转让给他人的；

（七）城市建设规划拆迁，投资者以其他房屋安置给被拆迁单位和个人的；

（八）对一方提供土地使用权、一方提供资金合作建造不动产的，依据下列不同情况分别征税：

1．合作双方按比例取得部分不动产所有权，或出地方取得固定利润或按比例取得销售收入的，对提供土地使用权的一方按转让地使用权行为征税，对出资方按销售不动产行为征税，将出资方的投资额按出地方所分得房屋的比例确定应纳税营业额。若合作一方或双方将分得房屋进行销售，应以销售者作为纳税人征收销售不动产营业税；

2．提供土地使用权的一方提供土地使用权，提供资金方负责建造不动产并使用若干年，期满后不动产无偿归还提供土地使用权方的，对提供土地使用权的一方按“服务业--租赁业”征税，对提供资金方按“销售不动产”征税，将出资方的投资额确定为计税营业额；

3．合作双方成立合营企业，合作建房，房屋建成后，双方采取风险共担，利润共享的方式分配利润的，只对合营企业销售不动产征税。

第四条　纳税人自领取营业执照之日起30日内，到主管地方税务机关办理税务登记。外来经营户必须办理报验登记，生产经营时间连续12个月内累计超过180天的，应当到主管地方税务机关办理税务登记手续。全市范围内所有在售房地产项目，应纳入我市房地产业税收管理信息系统实施项目化管理。

第五条　纳税人适用的税种、税目、税率（征收率）、征收方式：

（一）转让土地使用权、销售不动产，分别按“转让无形资产”、“销售不动产”税目，征收5%的营业税。

（二）单位纳税人按转让土地使用权或销售不动产的所得缴纳企业所得税。对账务健全，能够提供真实、准确、完整的纳税资料，正确计算应纳税所得额的纳税人，其应纳企业所得税实行查账征收，企业所得税税率25%；对账务不健全，符合国家税务总局制定的《核定征收企业所得税暂行办法》列举情形之一的，其应纳的企业所得税实行核定征收，核定征收率为：市中心城区4.95%，其他县（市、区）不低于4%；

个人独资、合伙企业、个人以及属于承包、承租、挂靠经营，经营成果归个人所有的纳税人，按转让土地使用权和销售不动产的所得缴纳个人所得税。纳税人不能提供真实、准确、完整的纳税资料，不能正确计算应纳税所得额的，其转让土地使用权或销售不动产的所得，实行核定征收方式计征个人所得税，其征收率为：市中心城区4.95%，其他县（市）不低于4%；

个人出售自有住房按财政部、国家税务总局的有关文件规定，征收个人所得税。

（三）城市维护建设税。按实际缴纳营业税额计征，税率标准为：城市7%，县城、建制镇5%，城市、县城、建制镇以外的1%。

（四）土地增值税。从事房地产开发的纳税人，必须按规定预征土地增值税：对住宅项目，普通标准住宅预征率为1%、非普通标准住宅（含车库）预征率为3%，店面预征率为5%，转让土地使用权预征率为7%。

土地增值税实行四级超率累进税率，税率为30-60%。对符合土地增值税清算条件的，必须进行土地增值税清算；对符合核定征收条件的，按以下标准核定征收土地增值税：对住宅项目，普通标准住宅核定征收率为3%，非普通标准住宅核定征收率为5%；对非住宅项目，商铺核定征收率为7%，其它非住宅（含车库）核定征收率为5%。

（五）房产税。房产税由产权所有人缴纳，采用从价计税：依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。

（六）城镇土地使用税。对座落在城市、县城、建制镇、工矿区范围内的房地产开发项目，应缴纳城镇土地使用税。

1．以出让或转让方式，有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

2．在城镇土地使用税征收范围内实际使用应税集体所有建设用地，但未办理土地使用权流转手续的，由实际使用集体土地的单位和个人按规定缴纳城镇土地使用税。

3．纳税人以实际占用的土地面积为计税依据。持有县以上政府部门核发的土地使用证书的，以土地证书确认的土地面积为准；尚未核发土地证书的，以土地管理部门的批文所确定的土地面积为准；既无土地使用证书，又无批准文件的，由纳税人据实申报土地面积，待土地使用证书核发后再作纳税调整。房地产开发企业已销售房屋的占地面积，可从房地产开发企业的计税面积中扣除。

（七）印花税。纳税人从事上述房地产业务，与对方订合同时，均应按照合同的金额，按规定的税率申报缴纳印花税。

（八）教育费附加按实际缴纳的营业税额计征，征收率为3%。

（九）契税、耕地占用税按相关政策执行。

（十）防洪保安资金、残疾人就业保障金、工会经费、价格调节基金、地方教育附加按省、市人民政府和相关单位规定的适用征收率代征。

第六条　纳税人因转让土地使用权、销售不动产而向对方收取的全部价款和价外费用为营业额。全部价款是指成交合同的总价格，包括向对方收取的各种物质利益、分期付款金额以及金融机构提供的按揭贷款；价外费用包括向对方收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励金、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外费用。

纳税人转让土地使用权或销售不动产的价格明显偏低而无正当理由，以及单位、个人将不动产、土地使用权无偿赠与他人的，主管地税机关应依据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第二十条的规定核定其计税营业额。

第七条　纳税人转让土地使用权或销售不动产行为应纳营业税的纳税义务发生时间，为其收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。

第八条　纳税人应按《税收征管法》及其他税收法律法规的规定及时向主管地方税务机关进行纳税申报。

第九条　房地产业纳税人分为自开票纳税人和代开票纳税人。自开票纳税人在申报地方税收（基金、费），且通过网上银行扣款成功后，可根据实际情况在江西省“建筑业、房地产业管理信息系统”企业端自行开具发票；代开票纳税人需要开具发票时，应提供相关资料，向主管地税机关申请开具。未缴清地方税收（基金、费）或者提供涉税资料不全的，主管地税机关不得为其开具发票。

第十条　房地产业所发生的地方税收，由其所在地主管地税机关负责征收管理，在市中心城区从事房地产开发所产生的地方税收（基金、费），按新修订的《宜春市中心城区房地产、建筑业税收征收管理办法》执行。纳税人必须在规定的纳税期限内申报纳税（按工程项目），不得违反规定异地纳税。

第十一条　项目销售完毕后，主管地方税务机关应对项目进行税款清算。主管地方税务机关要对项目的税款缴纳情况和发票领购开具情况等进行清算，并对每套房屋的销售和发票开具等情况进行核销。对少缴税款的项目，主管地方税务机关应及时通知纳税人补缴入库；对多缴税款的项目，应按规定退税或抵缴下期应纳税款。

第十二条　市、县（市、区）发改委、国土资源、城乡规划建设、房管等相关职能部门应积极支持和协助税务部门工作，配合地税机关抓好全市房地产业税收征管。

（一）发改委应在房地产开发项目自核准之日起30日内向税务部门传递有关房地产项目核准批文。

（二）国土资源部门应向税务部门及时传递土地使用权交易信息，内容包括承受土地使用权的单位或个人名称、土地位置、价格、用途、面积等，在办理土地使用证时严格执行“先税后证”的有关规定。办理土地权属登记或变更登记的单位、个人必须向国土资源部门提供已纳税证明，凡未提供已纳税证明的，不能办理土地权属登记或变更登记。国土资源部门应定期向税务部门传递土地权属登记或变更登记的信息，税务机关应对上述信息认真核对。

（三）城乡规划建设部门应将通过审批的全市房地产开发项目信息每月月末定期传递给税务部门，项目信息包括规划土地位置、用途、总建筑面积等。

（四）房产管理部门在办理有关房屋权属转移或变更登记手续时，必须严格执行“先税后证”的有关规定。办理房屋权属转移或变更登记的单位、个人，必须向房产管理部门提供契税完税凭证和与实际转让金额一致的销售不动产发票原件，核对无误后同时将销售不动产发票复印件存档备查。凡未提供销售不动产发票和契税完税凭证的，不得办理房屋权属转移登记。同时，房产管理部门应定期将房屋权属转移登记的信息传递给地税部门，地税部门应对上述信息认真核对。

地税契税征收窗口应依据纳税人提供的完税证明和主管税务机关的审核意见，受理契税办理事项，对于报送资料不全者，不予受理。同时，税务部门将税收管理过程中获取的信息定期传递给各有关职能部门。

第十三条　本办法未尽事宜，依照现行税收法律、法规规定执行。

第十四条　本办法由宜春市地方税务局负责解释。

第十五条　本办法自下发之日起施行。



作者简介
潘志恒，1953年出生，1969年参加工作。1980年大学英语专业毕业，1986年国际经济法专业硕士研究生毕业，获法学硕士学位。2001年赴美国进修四个月（访问学者）。1993年获评高级经济师职称（1999年转评为高级律师）。现为广东省律师协会电子商务法律业务委员会委员；广州市律师协会国际商务法律业务委员会委员；广东省对外经济贸易企业协会首席法律顾问；广东省国际贸易货主协会首席法律顾问；广东佳思特律师事务所合伙人。曾任大型进出口公司总经济师，大型中外合资公司董事，大型房地产开发公司副总经理，物业发展公司总经理等职。著有专著《破产法概论》（与另一作者合著，1988年出版）。曾发表“飘荡在虚无中的自由－萨特《存在与虚无》一书中的自由理论评析”、“康德自由理论评析”、“论WTO规范体系的特殊性及对我国行政法律制度的冲击”、“债权转让的风险防范”、“律师的社会地位与律师的使命”等论文十几篇。

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和谐社会的法律基础

－－潘志恒


自从中国共产党提出构建和谐社会的主张以来，研究和谐社会蔚然成风。有关和谐社会的论著恰如雨后春笋，顿时汗牛充栋。学者们旁征博引，古今中外，把一个和谐社会阐释的透彻见底，全面至极。浏览这些阐释，无疑获益匪浅。然而，在获益匪浅之余，总有一种千篇一律，意犹未尽之感。出于对这未尽之意之探求，遂有了本文。
第一章 和谐社会的基本特征
和谐社会无疑是美好的社会，因此，它无疑具有与其它美好的社会共同的特点，诸如公平正义，民主法制，安定秩序，诚信友爱等等。然而，这些特点不仅和谐社会有之,其它现代人认为是美好的社会同样有之。我们可以说，真正的宪政社会是一个公平正义、民主法制、安定秩序、诚信友爱的社会；我们也可以说理想的共产主义社会是公平正义、诚信友爱、安定秩序、人民当家作主的社会；甚至在空想主义的乌托邦中，我们也可以找到上述特征。探求和谐社会的基本特征，应该把握和谐社会所特有的，与其它社会所不同的，最本质、最主要的特点。和谐社会所特有的最本质、最主要的特点应该是“和谐”。而和谐的实现有赖于宽容、平等和协商妥协。宽容是和谐的基础，平等是和谐的条件，而协商妥协则是达到和谐的主要方法。一个社会只要它是宽容的，社会成员的地位是平等的，社会的和睦相处是通过协商妥协达成的，这个社会就是和谐的社会。反之，如果一个社会不允许异己力量的存在，社会成员的关系以统治和服从为主，社会的协调或一致是通过强权而达致，则这个社会就决不是和谐的社会，尽管它仍有可能是安定、秩序、甚至是法制的社会。有鉴于此，笔者认为，和谐社会的基本特征应该是宽容、平等和协商妥协。
一、宽容——社会和谐的基础
汉语中的“和”与“同”既不是近义词，更不是同义词。作为一种事物状态，“和”指的是不同事物协调与均衡的状态；而“同”指的是相同事物的同在或叠加状态。两者之间，岂止风马牛不相及。“和”的基础是不同，没有不同，就没有协调的必要，也就没有均衡的可能。而要有不同的存在，就必须宽容。因此，没有宽容便没有和谐，宽容是和谐之基础。
作为和谐社会基础的宽容，应体现在社会的方方面面，但最主要的应体现在如下四个方面：
1、 容许不同的思想共存
英国的约翰·格雷（John Gray）在论述自由主义的两张面孔时谈到：“自由主义总是有两张面孔。从一方面看，宽容是对一种理想生活形式的追求。从另一方面看，它是寻求不同生活方式之间实现和平的条件。” 不论格雷的理论主张倾向于哪一张面孔，勿庸置疑的是，宽容对哪一张面孔都既是必要的，也是必须的。假设真有一种终极的理想生活方式存在，那么，对这种理想生活方式的探讨，必须容许各种思想，各种理论的共存。谁也没有理由宣称自己的理论是终极真理；谁也没有资格宣称自己的思想是至高境界。只有容许各种思想存在，在各种思想的交流中，在各种理论的碰撞中，人类才能逐渐探索出理想的生活方式。另一方面，假如人的理想生活方式是多元的，存在着不止一种理想的生活方式，那就更应该容许探索各种生活方式的思想和理论共存。在第一种情况下，宽容的目标是共识，在第二种情况下，宽容的目标是共存。无论是共识还是共存，宽容都是必须的。
从和谐社会的角度看，如果一个社会只容许一个思想，一个主义存在，而封杀所有其它思想和主义，像四人帮横行时期那样，除了极左思潮外，所有的思想、思潮和主张全都成了毒草，那样的社会绝不可能是和谐的社会，而只能是血淋淋的专制社会。要构建和谐社会，最基本，最起码的条件就是容许各种不同思想共存。
2、 容许不同的声音共鸣
表达自由，不仅仅有其深厚的人权基础，不仅仅有其广泛的社会功用，而且也是和谐社会的基础之一。中国人曾经经历过八个样板戏给八亿人民看了八年的黑暗时代。那时的中国，整个社会只充斥着一种声音，广大人民三缄其口，万马齐喑。那样的社会，不仅不可能是和谐社会，而且连起码的正常社会都算不上。和谐社会，首先是不同人的不同意愿的和谐，如果社会成员没有表达意愿的权利，缺乏表达意愿的渠道，那社会的和谐又如何能够达到呢？
3、 容许不同的利益共享
社会是由不同个人、不同群体、不同行业、不同阶层组成的。阶层的不同，行业的不同，群体的不同以及各个人的不同必然产生利益的不同。如果只承认和保护部分阶层、部分群体的利益，而否定乃至剥夺部分群体、部分阶层的利益，那社会绝无和谐可言。从“以阶级斗争为纲”到“构建和谐社会”，这是一个带根本性的跨越。其跨越的根本性就在于：社会不再仅仅承认和保护部分阶层和群体的利益，而是所有社会成员的合法利益均能得到承认和保护。
4、 容许不同的力量共处
不同的人为了实现各自不同的利益或意愿，必然要结成不同的力量，组成不同的组织。如果仅仅承认不同利益的存在，仅仅容许不同意愿的表达，而不容许人们为实现利益或意愿而结成不同的力量，组成不同的组织，那不仅利益和意愿将成为可望而不可及的天外之物，而且不同利益和意愿的协调和平衡也就失去了存在的可能。要达到不同利益和意愿的和谐，首先必须容许不同社会力量和平共处。

二、平等——社会和谐的条件
和谐社会以宽容为基础。然而，一个社会如果仅仅宽容地容许不同思想、不同声音、不同利益和不同力量的存在，但不承认它们的地位、价值和机会平等，这个社会仍不可能成为和谐的社会。因为，和谐，是平等者之间的协调和平衡。没有平等就没有和谐。平等是和谐的必要条件。和谐社会的平等，应表现在如下几个方面：
1、 各个社会主体的权利平等
中国人从西方引进“法律面前人人平等”的口号已有近百年的历史了。然而，喊着这样的口号，面对近百年来的社会上种种不平等现象，中国人仍然熟视无睹，甚至还会觉得理所当然。“只许规规矩矩，不许乱说乱动”是阶级斗争时期一部分中国人生活的真实写照。这些人不但丧失了政治权利，而且连最基本的人权都得不到保障。就连他们的子女，其就业权，升学权，升职权乃至恋爱权，婚姻权等等都受到莫大的影响。在这种一部分人可以任意剥夺，肆意践踏另一部分人权利的社会中，有的只会是斗争的残忍、封杀的血腥，哪里能找到一丝半点和谐的影子！只有在任何人，不论其出身、种族（民族）、党派、职位如何，都拥有平等权利的社会中，只有在任何人的权利都不允许被任意剥夺和肆意践踏的社会中，权利平等的社会主体才能通过平等协商而构建出和谐来。
2、 各种思想学说的价值平等
主张各种思想学说的价值平等的理由有三：其一，任何人都不是神，因此任何人都不可能终极真理。宣称自己发明或自己信奉的思想学说是终极真理的人，不是疯子就是骗子。既然没有一种思想学说是终极真理，任何一种思想学说宣称自己的思想学说高人一等，就是不能成立的；其二，真理肯定不止一个，各种真理之间的关系不可能是统领和隶属的关系，而只能是价值平等的关系；其三，只有承认各种思想学说的价值平等，才有可能在各种价值平等的思想学说之间开展有效的辩论和争鸣，才能在公平的竞争中发现和发展真理。假如否认各种思想学说的价值平等，坚持一种思想学说高于其它思想学说，甚至统领其它思想学说，那必然会窒息竞争，阻断探索真理的道路。
从构建和谐社会的角度来看，只有承认和维护各种思想学说的价值平等，才能防止和避免一种思想学说打压乃至剿杀其它各种思想学说的悲剧重演；才能在各种思想学说公平竞争，平等辩论的基础上不断地发现和发展真理；才有可能通过平等协商而达成共识；即使一时达不成共识，承认各种思想学说的价值平等，也有利于各种思想学说的和平共处。因此，承认和维护各种思想学说的价值平等是构建和谐社会的必要条件之一。
3、 各种社会力量的地位平等
要形成一种社会力量，必须组成某种形式的组织：政党、社团、行会等等。形成社会力量的目的或是为了实现某些群体的利益，或是为了实现某些价值取向，甚至有可能仅仅是为了落实某些具体的策略主张。在多元社会中，没有一种社会力量能够同时实现多元主体的多元利益或/和多元主张。多元社会多元主体的多元利益和主张的实现，只能通过代表不同社会群体的不同社会力量之间的协商妥协和公平竞争而达到。而协商的前提是地位平等，公平竞争也要求大家处于同一起跑线上。假如一种社会力量获得领导一切的地位，其它社会力量都必须听命于它，那各种社会力量就无法代表各自的社会利益和主张，各种社会利益和主张也就失去了实现的渠道和可能。这样的社会，不可能是和谐的社会，而只能是大一统的专制社会。
4、 实现各种社会利益的机会均等
社会不公是社会不和谐的主要根源之一。而机会不均等，应属于最大，最严重的社会不公之一。因此，要达致和谐社会，必须实现机会均等。这里所说的机会均等，既包括经济领域的市场准入的机会均等、公平竞争的机会均等以及资源共享的机会均等等等，更包括政治领域的政治参与的机会均等、政治表达的机会均等以及政治资源共享的机会均等等等。如果允许一部分人或部分团体比其它人或其它团体垄断更多的资源，享有更多的机会，必将产生社会不满，引起社会纷争。如此，则社会绝无和谐可言。
三、协商妥协——达致社会和谐的方法
和谐是各种不同达致协调、平衡的状态。因此，仅仅容许不同的存在，仅仅承认各种不同的平等地位，如果没有使各种不同达致协调、平衡的方法，则不但构不成和谐，甚至还会产生争斗和混乱。要达致和谐，就必须有一种能协调和平衡地位平等的各种不同的方法。笔者认为，这种方法就是协商妥协。
协商妥协不仅仅是一种方法，它还是一种精神。这种精神包含着如下几个方面：1、虚心听取不同的意愿和主张的虚心精神；2、认真考虑不同的意愿和主张的理性精神；3、在努力说服别人的同时，也准备接纳别人的部分意见，修正自己的意见的宽容精神；以及4、对已经达成的妥协诚实遵守的诚信精神。没有这四种精神，协商妥协就不可能成功。因此，欲通过协商妥协达致社会和谐，必须首先培育这四种精神。
协商妥协的作用，体现在如下几个方面：
1、各种不同的利益通过协商妥协达致平衡