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关于印发《营口市农村五保供养工作实施细则》的通知

作者:法律资料网 时间:2024-05-19 05:27:16  浏览:9812   来源:法律资料网
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关于印发《营口市农村五保供养工作实施细则》的通知

辽宁省营口市人民政府


营政发〔2008〕19号
关于印发《营口市农村五保供养工作实施细则》的通知

各市(县)、区人民政府,市政府各部门、各派出机构、各直属单位:

《营口市农村五保供养工作实施细则》已经市政府常务会议通过,现予印发,请认真按照执行。

二〇〇八年十月十五日

营口市农村五保供养工作实施细则

第一章 总 则

第一条 为保障农村五保供养对象的基本生活,促进农村社会保障事业健康发展,根据国务院《农村五保供养工作条例》(国务院令第456号)和《辽宁省农村五保供养办法》(省政府令第218号),结合我市实际,制订本实施细则。

第二条 本实施细则所称农村五保供养,是指在吃、穿、住、医、葬方面给予村民的生活照顾和物质帮助。

第三条 我市行政区域内的农村五保供养工作,适用本实施细则。

第四条 市(县)、区人民政府是农村五保供养工作的责任主体,负责对本行政区域内农村五保供养工作的监督,督促所属民政部门和乡(镇)人民政府制定农村五保供养工作管理制度。

市和市(县)、区民政部门负责本行政区域内农村五保供养的具体实施。

市和市(县)、区财政部门负责拨付农村五保供养资金,确保资金及时足额到位;审计、监察部门负责对农村五保供养资金使用情况的审计、监督。

乡(镇)人民政府负责组织实施本行政区域内的农村五保供养工作;村民委员会协助乡(镇)人民政府开展农村五保供养工作。

第五条 农村五保供养工作坚持保障基本生活,集中供养与分散供养相结合,供养标准与经济和社会发展水平相适应,政府供养为主、农村集体经济组织扶持和社会帮助为辅,公平、公正、公开的原则。

第六条 鼓励社会各界为农村五保供养对象和农村五保供养服务机构提供捐助和无偿服务,开展包扶、社会捐赠和志愿服务活动,对提供捐助和无偿服务成绩突出的单位或者个人,由县级以上人民政府或者民政部门予以表彰。

第二章 供养对象

第七条 持有我市农业户口的下列人员,可申请享受农村五保供养待遇:

(一)60周岁以上(含60周岁)的老年人,未满16周岁的未成年人,持有民政部门、劳动和社会保障部门、残联发放相关证明的无劳动能力的残疾人;

(二)本人或家庭收入低于当地农村五保供养标准;

(三)无法定赡养、抚养、扶养义务人或法定赡养、抚养、扶养义务人无赡养、抚养、扶养能力。

第八条 申请人的劳动能力鉴定、家庭收入核定及法定赡养、抚养、扶养义务人的认定按照下列规定确定:

(一)60周岁以上(含60周岁)的老年人或未满16周岁的未成年人视为无劳动能力。残疾人劳动能力由市(县)、区民政部门指定的定点医院进行鉴定。

(二)申请人家庭收入参照农村低保对象家庭收入核定。申请人家庭私有财产处理的所得收益(按实际处理价格或评估价格计算)计入家庭年收入。

(三)法定赡养、抚养、扶养义务人按《中华人民共和国婚姻法》的规定确定。赡养、抚养、扶养义务人是70周岁(含70周岁)以上老人、丧失劳动能力的残疾人或者未满18周岁的未成年人(有劳动能力且家庭年人均收入达到当地低保标准2倍以上的除外),视为无赡养、抚养、扶养能力。

第九条 申请享受农村五保供养待遇的,由本人(无行为能力的申请人可由他人代为申请)持下列材料向户口所在地村民委员会提出:

(一)本人户口薄、居民身份证;

(二)劳动能力状况证明、残疾人证等证明材料;

(三)家庭生活状况证明。

第十条 村民委员会召开村民代表会议对申请人进行民主评议,符合本办法第七条规定的,在本村张榜公示3日,无异议或经查证异议不属实的,填写《农村五保对象申请审批表》,由村民委员会将评议意见和申请材料报送乡(镇)人民政府审核。

第十一条 乡(镇)人民政府自收到评议意见和申请材料之日起20日内,对申请人的自然条件、家庭条件和经济条件进行调查核实,提出审核意见,报送市(县)、区民政部门。

第十二条 市(县)、区民政部门自收到审核意见和有关材料之日起20日内作出决定。批准享受农村五保供养待遇的,由乡(镇)人民政府与农村五保供养服务机构或村民委员会、农村五保供养对象以及供养责任人签定农村五保供养协议书,向农村五保供养对象核发《农村五保供养证书》;对不予批准的,应向申请人书面告知理由。

第十三条 农村五保供养协议书包括下列内容:

(一)供养单位或者供养人承担的责任;

(二)供养对象享有的权利;

(三)供养对象应履行的义务;

(四)供养对象的财产处理;

(五)其它需要明确的事项。

第十四条 农村五保供养对象凭《农村五保供养证书》享受农村五保供养待遇。

已取得《农村五保供养证书》的供养对象,有下列情形之一的,村民可以向乡(镇)人民政府,市(县)、区民政部门反映,经乡(镇)人民政府进行复核,情况属实的报市(县)、区民政部门撤销《农村五保供养证书》,停止其享受五保供养待遇:

(一)有法定赡养、抚养、扶养义务人,且法定赡养、抚养、扶养义务人具有履行法定义务能力的;

(二)重新获得稳定的生活来源,或者承包地(山林)、宅基地被依法征收、占用,获得的补偿金足以长期维持基本生活的;

(三)具备劳动能力的;

(四)年满16周岁,已完成义务教育阶段学业,并具备劳动能力的;

(五)农村五保供养对象死亡,丧葬事宜办理完毕的。

第十五条 农村五保供养对象依法享有农村土地承包经营权。应分配而未分配承包地(山林)的,由村民委员会落实承包地(山林),或提供相应的流转收益。承包地(山林)流转他人的,由受让人向农村五保供养对象提供流转收益。集中供养对象享有的土地承包经营权,可以委托发包方代管。

第十六条 任何单位和个人不得侵占农村五保供养对象的私有财产。私有财产被他人合法占用的,由占用人履行供养义务或者向农村五保供养对象支付收益。集中供养对象的私有财产可由农村五保供养服务机构代管,农村五保供养对象去世后,其遗产继承依照《中华人民共和国继承法》办理。

第三章 供养形式

第十七条 农村五保供养采取集中供养和分散供养两种形式。

集中供养的农村五保供养对象,由农村五保供养服务机构提供吃、穿、住、医、葬以及文化娱乐和康复活动等供养服务。

分散供养的农村五保供养对象,其日常生活由村民委员会负责照料。

村民委员会可以委托村民对分散供养的农村五保供养对象进行照料,并由村民委员会、五保供养对象与照料人在乡(镇)人民政府的监督下签订照料协议书,明确各方的权利和义务。

第十八条 农村五保供养对象中的孤儿,以市(县)、区为单位集中供养,不得与其他供养对象混居,或者由同级财政出资送社会福利院、孤儿学校供养或就学。

农村五保供养对象未满16周岁或者已满16周岁仍在接受义务教育的,应当保障其受教育的权利;在接受义务教育阶段,就读学校应当免除杂费和书本费,购买文具的费用由供养单位负担。

第十九条 农村五保供养对象应全部纳入新型农村合作医疗,参加合作医疗个人负担的费用由民政部门承担;农村五保供养对象住院发生的医疗费用,从农村合作医疗中按规定予以报销,剩余部分纳入城乡医疗救助范畴给予救助。农村五保供养机构应当每年组织集中供养的农村五保供养对象进行一次体检,并建立农村五保供养对象健康档案。

患有精神疾病的供养对象由同级财政出资送医院治疗,或由有治疗精神疾病,具有看护能力的社会福利院、农村五保供养服务机构集中供养。

第四章 供养标准与资金来源

第二十条 农村五保供养标准包括伙食费、服装费、医药费,适当的文化娱乐和个人零用费用,不含供养服务机构的管理费用。农村五保供养标准不应低于当地农村上年度村民人均生活水平。

第二十一条 分散供养的农村五保对象无生活来源的,按当地农村五保供养标准全额享受供养待遇;有一定生活来源的,可差额享受供养待遇。

分散供养农村五保对象的住房建设和维修,由市(县)、区,乡(镇)人民政府负责。

市(县)、区政府在安排救灾救济款物时,应优先照顾农村五保对象。农村医疗救助要适当提高农村五保对象的救助标准。

第二十二条 农村五保供养标准由市(县)、区民政部门会同财政、统计、物价等部门制定,经同级政府批准,报市政府备案后执行,并随着当地农民生活水平的提高适时调整。

第二十三条 各级财政部门要将农村五保资金纳入财政预算。2003年以后新增加的农村五保对象所需经费扣除省补助,剩余部分由市与市(县)、区财政按3:7比例承担。五保供养服务机构的管理费用(包括管理服务人员工资、办公费、房屋建设和维修费、取暖费、水电费和五保对象丧葬费),由市与市(县)、区财政按3:7比例纳入预算解决。

第二十四条 集中供养的农村五保供养对象的供养资金和农村五保供养服务机构的管理费用,由市(县)、区民政部门核定,同级财政部门按时拨付到农村五保供养服务机构;分散供养的农村五保供养对象的供养资金,由市(县)、区民政部门核定,同级财政部门通过银行、信用社、邮政储蓄所发放到农村五保供养对象。

第五章 监督管理

第二十五条 农村五保供养工作实行动态管理,市(县)、区民政部门每年的第四季度对辖区内农村五保供养对象进行一次核查,对不符合农村五保供养条件的,应当停止其享受农村五保供养待遇。

第二十六条 乡(镇)人民政府和市(县)、区民政部门要建立包括个人申请,身份证和户口簿复印件,残疾人证明,《农村五保对象申请审批表》,劳动能力状况证明、家庭生活状况证明和其他证明材料、农村五保供养协议等内容的农村五保供养对象档案。

乡(镇)人民政府要建立农村五保供养对象名册、供养金发放登记表。市(县)、区民政部门要建立农村五保供养对象名册、供养金发放统计表。市民政部门要建立农村五保供养对象名册和供养金发放统计表。

第二十七条 乡(镇)人民政府、村委会应当做好农村五保供养工作,帮助解决农村五保供养服务机构的经费,照料好分散供养的农村五保供养对象的生活。

第二十八条 农村五保供养服务机构建设应纳入国民经济和社会发展规划。采用政府投入与社会捐助相结合的方式,建设区域性五保供养服务机构,由市(县)、区民政部门管理或委托乡(镇)人民政府管理。

第二十九条 由政府投资建设和管理的农村五保供养服务机构具备条件的,按照事业单位登记管理,由市和市(县)区财政部门按管理服务人员和供养对象1:7的比例安排管理服务人员费用,管理服务人员实行聘任制。

非政府投资兴建的不以营利为目的的农村五保供养服务机构,根据有关规定,按民办非企业单位进行登记和管理。

第三十条 农村五保供养待遇的申请条件、审批程序、民主评议情况及农村五保供养的标准和资金使用情况等,应当向社会公开,接受社会监督。

第三十一条 农村五保供养服务机构要建立健全民主管理和服务管理制度,实行公开和民主理财。内部管理和财务监督组织必须有供养对象代表参加,财务状况应当公开。

第三十二条 农村五保供养服务机构开展用于改善农村五保供养对象生活条件的农副业生产经营,视为公益性活动,各级人民政府、有关部门应当给予必要的扶持。农村五保供养服务机构生产经营项目要单独立账,单独核算,纯收入不得用于充抵农村五保供养经费。

第三十三条 农村五保供养服务机构应当遵守治安、消防、卫生、财务会计等方面的法律、法规和有关规定,向农村五保供养对象提供符合要求的供养服务,并接受市,市(县)、区,乡(镇)人民政府及有关部门的监督管理。

第三十四条 农村五保供养服务机构人员歧视、侮辱、虐待农村五保供养对象,克扣农村五保供养对象应当享受的供养款物,贪污、侵占、挪用农村五保供养服务机构或者农村五保供养对象的款物,违反安全管理规定造成严重事故,侵犯农村五保供养对象合法权益的,给予辞退;给农村五保供养对象或者农村五保供养服务机构造成损失的,依法承担赔偿责任;情节严重,涉嫌触犯刑法的,移送司法机关依法追究刑事责任。

第三十五条 村民委员会或者农村五保供养服务机构向农村五保供养对象提供的供养服务不符合要求的,由市(县)、区民政部门、乡(镇)人民政府责令限期改正;给农村五保供养对象造成损失的,依法承担赔偿责任。

第六章 附 则

第三十六条 本实施细则所称农村五保供养服务机构,是指由政府投资和管理,用于供养农村五保供养对象的敬老院、养老院、老年人服务中心等社会公共福利机构。

第三十七条 本实施细则自发布之日起施行。


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长治市人民政府关于印发《长治市古树名木保护管理办法》的通知

山西省长治市人民政府


长治市人民政府关于印发《长治市古树名木保护管理办法》的通知


各县市区人民政府、高新区管委会、市直和驻市各单位:
  《长治市古树名木保护管理办法》已经市人民政府同意,现印发给你们,请认真遵照执行。
  

                二○一一年四月一日

长治市古树名木保护管理办法

  第一条 为了加强古树名木保护管理,促进生态文明建设,根据《中华人民共和国森林法》、国务院《城市绿化条例》、《山西省实施<中华人民共和国森林法>办法》、《山西省城市绿化实施办法》,结合本市实际,制定本办法。
  第二条 本办法适用于本市行政区域内古树名木的保护管理工作。
  第三条 本办法所称古树,是指树龄在一百年以上的树木。
  本办法所称名木,是指珍贵稀有树木或者具有重要历史、文化、科学研究价值和纪念意义的树木。
  第四条 古树名木实行分级保护管理。树龄在一千年以上的古树,实施特级保护;树龄在五百年以上不足一千年的古树,实施一级保护;树龄在三百年以上不足五百年的古树,实施二级保护;树龄在一百年以上不足三百年的古树,实施三级保护。
  名木实行一级保护。
  第五条 古树名木行政主管部门负责辖区内古树名木的认定,经市绿化委员会审查确认后,报市人民政府公布,并报省绿化委员会备案。
  第六条 古树名木保护管理坚持以政府保护为主,专业保护与公众保护相结合、定期养护与日常养护相结合的原则。
  第七条 县级人民政府应当将古树名木保护纳入城乡建设总体规划,并将古树名木保护管理所需经费列入本级财政预算。
  第八条 市、县级人民政府绿化委员会组织和协调本行政区域内古树名木的保护管理工作。
  市、县级人民政府林业、园林行政主管部门为本行政区域内古树名木行政主管部门。林业行政主管部门负责城市规划区以外的古树名木保护管理工作;园林行政主管部门负责城市规划区以内的古树名木保护管理工作。
  市、县级人民政府住房保障与建设、规划、财政、环境保护、文物等相关部门按照各自职责,做好古树名木保护管理工作。
  第九条 市、县级古树名木行政主管部门应当加强古树名木保护的科学研究,推广应用科学研究成果,普及保护知识,提高保护和管理水平。
  第十条 单位和个人有保护古树名木及其管护设施的义务,对损害古树名木的行为有权制止或者举报。
  古树名木行政主管部门对在古树名木保护工作中作出突出贡献的单位和个人应当予以表彰和奖励。
  第十一条 县级人民政府对已公布的古树名木设立标志,悬挂保护牌。古树名木标志和保护牌由市绿化委员会统一制定和编号。
  古树名木保护牌应当标明古树或者名木的中文名称、学名、科名、树龄、保护级别、编号、养护责任单位或者个人等内容。单位和个人不得损毁古树名木标志、保护牌等设施。
  第十二条 古树名木主管部门应当对本行政区域内的古树名木进行调查登记、鉴定分级、建立档案、设立标志、制定保护措施、确定管护责任。
  古树名木主管部门应当定期对古树名木生长和管护情况进行检查;对长势濒危的古树名木提出抢救措施,并监督实施。
  第十三条 编制城乡建设规划应当在古树群周围划定绿线,保护古树群的生长环境和风貌。  
  第十四条 古树名木的管护责任,按下列规定承担:
  (一)机关、部队、学校、团体、企业事业单位用地范围内的古树名木,由所在单位负责管护;
  (二)铁路、公路两旁,河堤两岸,水库周围等地的古树名木,由铁路、公路和水利工程管理单位负责管护;
  (三)城镇住宅小区、居民院落的古树名木,由所有权人负责管护,所有权人可以委托物业管理公司或者专业机构管护;
  (四)城市街巷、绿地、公园以及其他公共设施用地范围内的古树名木,由城市园林绿化管理单位负责管护;
  (五)林业场圃、风景名胜区、森林公园、自然保护区范围内的古树名木,由其管理机构负责管护;
  (六)文物保护单位、宗教活动场所用地范围内的古树名木,由其管理单位负责管护;
  (七)农村集体所有的古树名木,由村民委员会或者村民小组负责管护;
  (八)承包土地上的古树名木,由承包人负责管护;
  (九)个人所有的古树名木,由个人负责管护。
  第十五条 古树名木管护费用由管护责任单位或者责任人负担。管护古树名木确有困难的,可以向古树名木主管部门申请补助。
  市、县级人民政府设立专项经费用于古树名木的保护管理,专项经费按照本办法第八条规定的古树名木保护管理区域的行政主管部门拨付。
  第十六条 古树名木的管护责任单位或者责任人,应当按照古树名木主管部门规定的管护措施实施养护管理,保障古树名木正常生长。
  古树名木受到损害或者长势衰弱,管护责任单位或者责任人应当及时报告古树名木主管部门,并由古树名木主管部门组织抢救、复壮。古树名木主管部门对抢救、复壮古树名木所需费用可以适当给予补贴。
  第十七条 古树名木死亡的,养护责任单位或者个人应当及时报告辖区所在地古树名木行政主管部门。辖区所在地古树名木行政主管部门查明原因和责任后注销档案,经市绿化委员会确认后,及时报省人民政府绿化委员会备案。
  具有景观、文化、历史等特殊价值的古树名木死亡,经古树名木行政主管部门确认后,由有关管理单位采取措施处理后予以保留。单位和个人不得擅自处理未经古树名木行政主管部门确认死亡的古树名木。
  第十八条 县级以上古树名木行政主管部门应当建立举报制度,公布举报电话号码,对公众举报的损害古树名木的违法行为及时查处。
  第十九条 禁止下列损害古树名木的行为:
  (一)刻划钉钉、缠绕绳索、架设电线;
  (二)攀树、折枝、挖根或剥损树枝、树干、树皮;
  (三)依树盖房、搭棚或借用树干做支撑物;
  (四)擅自采摘树叶、果实和种子;
  (五)距树冠垂直投影5米内挖坑取土、动用明火、排放烟气、倾倒污水污物、堆放危害树木生长的物料、修建建筑物或者构筑物;
  (六)擅自砍伐、修剪、移植、转让买卖;
  (七)其他损害古树名木的行为。
  第二十条 排放废水、废气、废渣危害古树名木生长的,相关行政执法机关依法予以处理。
  第二十一条 违反本办法有关规定对古树名木造成侵害的,由古树名木主管部门依法处理,构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。
  第二十二条 本办法自公布之日起施行。2003年5月30日市人民政府发布的《长治市古老稀有和珍贵树木保护管理办法(试行)》同时废止。







关于商品房买卖合同的若干思考

王丹 肖文


一、商品房买卖合同的效力问题
  对商品房预售合同的效力问题,最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》及最高人民法院有关领导对该规定所作的说明已作了较明确的阐述,容易理解,操作性较强。但对于商品房现售的条件,法律和行政法规未作明确规定,对现售合同的效力问题,上述司法解释亦未作规定。实践中对此有不同认识。若将《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定的未依法登记领取产权证书的房地产不得转让(当然包括商品房买卖)作为强制性规定理解,则商品房现售合同生效条件应为房地产依法登记领取权属证书。但上述理解显然与建设部《商品房销售管理办法》第七条规定的商品房现售条件不符。若不作上述理解,则违规开发的商品房,只要已竣工,只要不具备导致合同无效的其它事实,买卖即为合法有效的合同而受法律保护,不利于保护消费者的权利,因为没有行政法规和法律对商品房现售条件作其出限制性规定,《商品房销售管理办法》只是部门规章。笔者认为,在商品房现售合同的效力问题上,我国法律存在漏洞,急需相关的立法和司法机构作出补充。笔者主张,在目前的法律框架内,可以将《商品房销售管理办法》第七条规定的商品房现售条件与《中华人民共和国合同法》第五十二条第(四)项的规定结合起来作为商品房现售合同的生效条件,如商品房不符合《商品房销售管理办法》第七条规定的条件,则可以商品房买卖合同损害社会公共利益为由,援引《中华人民共和国合同法》第五十二条第(四)项的规定确认其无效。如此补充现有法律的漏洞
二、商品房买卖合同的分类
  这是每个审判员审理商品房买卖合同案件时首先要解决的问题。 关于商品房买卖合同的分类,对行政执法和司法最有影响和意义的分类是分为商品房现售和商品房预售两种。这是根据商品房开发建设过程并结合合同成立时间对商品房买卖合同进行的分类。鉴于有关法律和司法解释对上述两种合同的生效条件等分别作出了规定,上述合同分类问题的影响则直接及于法律适用和合同效力的认定,决定着案件审理的方向。根据建设部制定的《商品房销售管理办法》第三条的规定,商品房现售,是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人,并由买受人支付房价款的行为;商品房预售,是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人,并由买受人支付定金或者房价款的行为。对于已竣工未验收和验收未达合格标准的商品房,其买卖合同应按预售还是按现售处理,笔者认为,将上述商品房按现房处理、归于不符合法定条件的现房更符合我国法律区分现房和预售的初衷:允许房地产开发商预售商品房是为了房地产开发企业能在工程建设过程中取得部分资金,且该资金必须用于工程建设;预售是一种特殊的销售,预售的商品房至少还在建设中。上述理解亦符合国人对现房和期房的一般理解:盖好了的房子是现房,尚未施工和正在施工的房产为期房。基于此,笔者主张将上述房产的买卖纠纷适用现售合同的相关规定调整,其结果是区分预售和现售以工程是否竣工为据。这其中实际隐含着已竣工未验收或验收不合格的房产是不符合法定入市条件的现房这一观念,和合法与不合法的合同只要种类相同即适用相同的法律规范的理念。
三、因房屋存在质量问题解除合同的条件
  房屋主体质量经鉴定不合格应解除合同,因法有明文规定,现在审判实践中已是共识。但对一般房屋质量问题达到什么程度,当事人可以请求法院解除合同,实践中却存在很大分歧。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定,因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。该条显然是对《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项规定的解除合同的条件,即“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”在商品房买卖合同中的解释和应用,但商品房质量问题到什么程度为“严重影响居住使用”?该条解释的可操作性不强,依赖于法官的自由裁量。有人认为,商品房正常的“居住使用”主要以安全为标准,只要房屋能安全的居住使用,其它质量问题不会严重影响居住使用;其他人认为,“居住使用”不仅以安全为条件,与房屋价值相应的舒适和美观亦是正常居住使用的标准,如房屋不具备与其价值相应的舒适和美观程度,亦应认定为严重影响居住使用。笔者同意第二种观点。
四、关于商品房买卖合同缔结过程中欺诈行为的认定
  在商品房买卖活动中进行欺诈和恶意违约的要承担最高至双倍购房款的惩罚性赔偿责任,是最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定中的亮点。上述规定是根据《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国消费者权益保护法》的相关规定确定的,明确了双倍赔偿在商品房买卖纠纷中的适用范围,防止其运用的任意性,对于正确维护开发商和消费者双方的利益起到了一定作用。实践中,因恶意违约行为客观性较强,较易审查和认定;而对于欺诈行为如何认定,实践中审判人员的认识不一。笔者认为,上述司法解释中的欺诈行为源于《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》对欺诈行为的规定。根据上述法律及相关司法解释的规定,欺诈行为主要可以划分为两类:即故意隐瞒真实情况和虚假陈述。在上述两种欺诈行为中,虚假陈述是作为,客观性较强,当事人举证不易,但法院认定不难,在此不作论述。对于故意隐瞒真实情况如何理解和认定,争论很多。根据王利明教授的观点(见王教授所著《违约责任论》有关内容),有义务告知对方真实情况而故意不告知,应认定为故意隐瞒,并提出认定故意隐瞒的关键是确定是否有义务向对方陈述真实事实。笔者认为,上述观点从理论上为我们确认隐瞒行为,提供了简明和可操作的规则。但王教授未对如何认定“故意”发表意见。笔者认为,按一般的理解,故意隐瞒显然不包括不知道或因过失而未告知的情况。应该承认,存在由于过失而隐瞒真实情况的可能。这就要求查明当事人的主观情况,如是否知道或应当知道真实情况,结合法律是否确定其有告知此真实情况的义务,若均是确定的,而当事人未告知,并造成对方陷入错误认识,则可认定欺诈行为成立。欺诈行为一般较难认定,但笔者认为,有关的法条上有“故意”二字,就应该如此理解和操作,查明不了,依法不予认定即可,但不能推定。
五、审判实践中的几点做法:
  1、对开发商开发的房屋质量问题,审理时把握“是否根本违约”这一关键。如果存在房屋主体结构质量不合格不能交付使用、因房屋质量严重影响正常居住使用等根本违约情形的,可以判决退房并赔偿损失。在审判实践中遇到的多数案件是开发商违约但不构成根本违约的,如一般质量问题、面积存在少量误差等,这种房屋质量问题被发现时,多数消费者已经入住,有些已经对房屋进行了装修,如果判决退房,会使双方损失扩大,可判决开发商对房屋进行维修或进行赔偿,从而最大限度地维护社会稳定和秩序。
  2、在不能交付或不按期交付商品房纠纷的处理上,着重保护预购方的合法权益。在商品房预售合同纠纷中,预售方不能交付或不按期交付商品房的纠纷也占有相当大的比例。这种纠纷的形成原因是多方面的。有的是因为预售方的建房资金不到位而引起的,有的是因为预售方将商品房转卖给第三人引起的,等等。对于这类纠纷,较难处理的问题是判定继续履行合同还是解除合同。在预售方不能按合同交付房屋的纠纷中,多数预购方都要求预售方退还房款(解除合同)并承担违约责任。当然,也有的预购方要求预售方继续履行合同并承担违约责任。对于这类纠纷,在坚持合同效力的前提下,切实维护预购方的合法权益。一方面,在预售方有能力继续履行合同的情况下,应当要求预售方继续履行合同并承担违约责任。否则,如果判定解除合同,退还房款,则可能由于预售方无力退款而使预购人的合法权益得不到保障;另一方面,在预售方没有能力继续履行合同的情况下,而预售方又有足够的资金可以退还房款的,则可以解除合同,退还房款并承担违约责任。如果预售方既无继续履行合同的能力,又无退款的能力,则可以采取一定的保全措施,以保护预购方的合法权益。在这种情况下,应当判决解除合同,责令预售方承担违约责任,并对预售方已建的商品房或土地使用权依法进行强制拍卖,以拍卖的价款退还预购方的房款。
  3、抓争议的主要焦点。商品房买卖纠纷案件,当事人会有几种乃至十几种诉讼请求。在调解时,抓住主要矛盾,有的放矢地做工作,才有调解成功的可能。如我院审理的李某等商户诉黑龙江长宏房地产有限公司商品房买卖纠纷一案,原告提起的诉讼请求有十一项,但经过与合同对比分析,合法的请求只有三项,而在这三项的合法请求中最主要的是支付预期交房违约金。抓住这个主要争议焦点,法官有针对性地做双方当事人的工作,很快促成双方达成调解协议。


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