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浙江省绍兴市人民政府


绍兴市区住宅小区物业管理暂行办法

绍兴市人民政府令第20号　1997年11月6日


第一条 为了推行和加强城市住宅小区的物业管理，为居民创造整洁、文明、安全、生活方便的居住环境，根据建设部《城市新建住宅小区管理办法》等规定，结合本市实际，特制定本办法。
第二条 本办法适用于绍兴市区内建筑面积在2万平方以上、基础设施比较齐全的新建住宅小区。
其他住宅楼群，实行物业管理的，也应执行本办法的规定。
第三条 本办法所称物业管理，是指物业管理公司受业主委托对住宅小区的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、环境卫生、交通、治安、环境容貌等开展日常维护、修缮、整治服务及提供其他与居民生活相关的服务。
本办法所称业主，指住宅小区内住宅和非住宅房屋的所有权人。非业主使用权人根据业主委托，可以享有业主的权利，并承担相应的义务。
第四条 住宅小区应当积极推行社会化、专业化的物业管理模式。物业管理公司属于微利服务企业，可享受国家对第三产业的有关优惠政策。
第五条 物业管理纳入住宅小区建设规划，住宅小区规划建设可行性研究报告应包括物业管理。
第六条 市建设行政主管部门（以下称市物业主管部门）负责市区住宅小区物业管理的行业管理工作。
市交通、卫生、公安等部门和住宅小区所在地人民政府及街道办事处，按各自职责分工负责对小区物业管理中有关工作的监督与指导。
住宅小区居民委员会按《城市居民委员会组织法》的规定履行职责。物业管理公司应配合住宅小区内居民委员会做好有关社会工作，对业主委员会已委托物业管理公司进行管理与服务的项目，居委会不再提供有偿服务。
第七条 市物业主管部门的主要职责是：
（一）贯彻执行有关住宅小区物业管理的方针、政策和法律、法规，制定住宅小区物业管理发展规划；
（二）负责市区住宅小区物业管理公司的资质管理工作；
（三）负责市区住宅小区综合验收和交接工作；
（四）负责住宅小区房屋维修专项资金缴交、使用的管理工作；
（五）负责对从事物业管理工作的专职人员进行培训；
（六）负责市区住宅小区物业管理合同的备案工作；
（七）负责住宅小区物业管理创优评比工作。
第八条 住宅小区已交付使用且入住率超过百分之五十以上时，住宅小区开发建设单位或其委托从事前期管理的物业管理公司，应当在市物业主管部门和街道办事处的指导下建立住宅小区业主管理委员会（以下称业主管委会）。业主管委会由住宅小区内业主选举的代表组成。
第九条 业主管委会的权利：
（一）召集和主持业主大会；
（二）制定管委会章程，代表住宅小区内的业主，维护其合法权益；
（三）决定选聘或续聘物业管理公司，并负责与其签订物业管理委托合同；
（四）审议物业管理公司制订的年度管理计划和住宅小区管理服务的重大措施；审议物业管理公司有关物业管理经费收支使用情况；
（五）检查、监督各项管理工作的实施及规章制度的执行。
第十条 业主管委会的义务：
（一）根据业主和使用人的意见及要求对物业管理公司的管理工作进行检查和监督；
（二）协助物业管理公司落实各项管理措施；
（三）接受住宅小区内业主的监督；
（四）接受市物业主管部门、各有关部门及住宅小区所在地人民政府和街道办事处的监督指导。
第十一条 物业管理公司是自主经营、独立核算、自负盈亏的经济实体，是具体实施物业管理的经营企业。
物业管理公司必须具备相应的专业技术人员和管理人员，并有市物业主管部门认定的资质和市工商行政管理部门核发的《营业执照》，方可从事住宅小区物业管理业务。
第十二条 物业管理公司的权利：
（一）根据有关法律、法规和省、市规定，结合实际情况，制定住宅小区物业管理具体规定；
（二）依照物业管理委托合同和住宅小区物业管理具体规定，对住宅小区实施物业管理；
（三）依照物业管理委托合同和有关规定收取物业管理服务费；
（四）有权制止违反住宅小区物业管理规定的行为；
（五）有权选聘专营公司（如清洁、修缮、绿化、保安等公司）承担专项管理服务；
（六）开展便民利民的多种经营，以其收益补充住宅小区管理经费。
第十三条 物业管理公司的义务：
（一）履行物业管理委托合同，依法经营；
（二）接受业主管委会和住宅小区内业主的监督；
（三）重大的管理措施应当提请业主管委会审议和认可；
（四）接受市物业主管部门及住宅小区所在地人民政府和街道办事处的检查和监督。
第十四条 物业管理公司可以根据业主管委会或个人的委托，在住宅小区有偿开展下列物业管理活动：
（一）有关房屋及其附属设施、设备的维修和管理；
（二）道路及其他公共场所的清扫保洁；
（三）绿地、花草树木的养护及绿化设施的维修；
（四）保安及公共秩序的事务性管理；
（五）集贸市场和其他商业网点的管理；
（六）车辆进出及停放的管理；
（七）单位和住户委托的其他服务项目。
住宅小区内的管道煤气、通讯、户外水电、有线电视、路灯和连接井以外的市政设施由各专业单位负责维修与养护；各专业单位也可委托物业公司负责维修与养护，其费用由各专业单位支付。
第十五条 委托进行物业管理，委托双方应依法签订物业管理委托合同。
物业管理委托合同应当载明委托管理项目、管理标准、管理权限、管理期限、服务费用的收支、监督检查责任、违约责任以及其他权利、义务等内容。
第十六条 业主管委会应当将住宅小区内属于自己管理范围的物业管理项目委托物业管理公司进行管理。
第十七条 新建住宅小区的首批房屋单体竣工后，开发建设单位应当委托物业管理公司对住宅小区进行前期物业管理。业主管委会建立后，由业主管委会决定续聘或另聘物业管理公司。
第十八条 新建住宅小区委托物业管理公司管理时，开发建设单位应移交下列住宅小区工程建设资料：
（一）住宅小区规划图、竣工总平面图；
（二）单体建筑、结构、设备竣工图；
（三）住宅小区地下管网竣工图；
（四）有关设施、设备的使用和维修技术资料；
（五）其他必要的资料。
第十九条 业主应当遵守下列规定：
（一）进行房屋装修的必须按省、市房屋装修管理规定向物业管理公司申请，按规定办理审批手续；
（二）不得擅自改变房屋和土地使用性质；
（三）不得擅自堆放易燃、易爆、剧毒、易腐物品和具有放射性物质的物品；
（四）不得利用房屋从事危害公共利益和污染环境的活动；
（五）不得侵害他人的正当合法权益；
（六）自觉遵守本办法及本住宅小区物业管理具体规定，按章交纳物业管理服务费，配合物业管理公司做好物业管理工作。
第二十条 业主或非业主使用人在入住住宅小区前，须与物业管理公司签订住宅小区物业管理入住合同；已入住住宅小区未签订合同的应在本住宅小区实行物业管理后补签合同。
第二十一条 实行物业管理的住宅小区，应建立住宅小区房屋维修专项资金。
住宅小区房屋维修专项资金由住宅小区开发建设单位按照该住宅小区房屋建筑安装工程总造价2％的比例，分别在住宅小区竣工验收合格时和房屋出售率达50％时，各半交市物业主管部门，实行专户储存，专项管理，并负责保值增值，增值额度不得低于人民银行同期年利率。
财政、物价、审计部门依法对房屋维修专项资金的收取、使用和管理进行监督、检查和审计。
第二十二条 房屋维修专项资金增值部分用于房屋共用设施、设备以及住宅小区内公用设施的维修养护与更新，物业管理公司使用该项资金时，应提出年度使用方案，经业主管委会审核，业主大会批准后，上报物业管理主管部门按时划拨。
第二十三条 房屋及其附属设施危及或可能危及毗连房屋安全、公共安全或严重影响市容市貌并且按规定应由业主承担维修责任的，业主应当及时进行修缮；拒不修缮的，业主管委会可授权物业管理公司进行修缮，其费用由业主承担。
第二十四条 人为造成住宅小区内房屋、公用设施、设备、园林、道路等损失的，依法由责任人负责赔偿。
第二十五条 住宅小区移交物业公司管理时，开发建设单位可将新建住宅小区保修期内的保修项目，委托物业管理公司养护、维修，并按规定支付相应的保修金。
第二十六条 实行物业管理的住宅小区，业主或非业主使用人，应按物价部门核定的收费项目和标准，向物业管理公司缴纳物业服务费；不按规定交纳服务费的，物业管理公司有权按照所签物业管理合同要求追偿。
第二十七条 物业管理公司为业主个别需求提供特约服务，除物价部门规定有统一收费标准外，服务收费实行经营者定价。
第二十八条 住宅小区开发建设单位在住宅小区交付使用时，必须分别按总建筑面积千分之三和千分之四的标准提供物业管理用房和经营用房；管理用房由开发建设单位无偿提供给物业公司使用，经营用房按房屋建筑安装工程造价购买，购房经费从住宅小区房屋维修专项资金中列支。

物业管理用房和经营用房产权归该住宅小区业主管委会。管理用房全部由物业管理公司免租使用。经营用房全部租赁给物业管理公司使用，使用收益用于该住宅小区的物业管理。
第二十九条 物业管理公司应严格按照本办法的规定实施物业管理，如不履行合同规定或违反本办法的，业主有权投诉，业主管委会有权制止，并要求其限期改正。
第三十条 对违反本办法第十八条、第十九条、第二十六条规定的，物业管理公司有权予以批评教育和制止，并可要求其限期改正；造成损失的，责任人应负责赔偿。
对违反有关法律、法规的行为，物业管理公司可提请有关部门依法处罚，直至追究刑事责任。
第三十一条 写字楼、住商楼、成片开发建设的别墅区、度假区、专业市场和行政村的物业管理，可参照本办法执行。
第三十二条 各县（市）的住宅小区物业管理可参照本办法执行。
第三十三条 按照本办法实行物业管理的住宅小区，不再执行市人民政府一九九七年九月二十七日发布的《绍兴市区住宅小区管理暂行办法》中有关物业管理规定。本办法如与国家、省的规定不一致的，以国家、省的规定为准。
第三十四条 本办法自发布之日起施行。



1997年11月6日
湖南省人大常委会


湖南省消费者权益保护条例
湖南省人民代表大会常务委员会


（1997年6月4日湖南省第八届人民代表大会常务委员会第二十八次会议通过）


第一条 为保护消费者的合法权益，维护社会经济秩序，根据《中华人民共和国消费者权益保护法》（以下简称《消费者权益保护法》）及其他有关法律、行政法规的规定，结合本省实际，制定本条例。
第二条 本条例所称消费者，是指为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务的单位和个人。
本条例所称经营者，是指为消费者提供其生产、销售的商品或者提供服务的单位和个人。
第三条 县级以上人民政府应当加强对消费者合法权益保护工作的领导，听取消费者委员会的工作汇报，组织、协调、督促工商行政管理部门和技术监督、物价、卫生等有关行政管理部门按照各自的职责做好消费者合法权益保护工作。
第四条 人民法院应当采取措施，方便消费者提起诉讼，及时审理消费者权益争议案件。
第五条 保护消费者的合法权益是全社会的共同责任。
鼓励、支持消费者委员会等组织和个人对损害消费者合法权益的行为进行社会监督。大众传播媒介应当加强保护消费者合法权益的宣传，对损害消费者合法权益的行为进行舆论监督；对于揭露、批评损害消费者合法权益行为的真实报道，任何单位和个人不得阻挠或者压制。
第六条 消费者在购买、使用商品和接受服务时，享有《消费者权益保护法》和其他有关法律、法规规定的各项权利。
消费者在购买商品或者接受服务时，有权要求经营者提供购货凭证、服务单据和必要的技术指导、售后服务；消费者在投诉、申诉、检举、控告后，有权获知处理结果。
消费者在依法行使权利时，应当遵守社会公德，尊重经营者的劳动和合法权益，不得阻碍经营者正常的经营活动。
第七条 经营者销售因清仓、换季、搬迁等原因降价处理的商品，应当就商品的质量与价格向消费者作真实的说明。
第八条 供水、供电、供气、邮电通信等公用企业、事业单位和其他依法具有独占地位的经营者，应当为消费者提供方便，加强售后服务，严格执行计量标准和价格规定，不得作出对消费者不公平、不合理的规定，不得强制收取预付款，不得擅自增加收费项目或者提高收费标准。
第九条 药品经营者和医疗卫生服务单位应当严格执行药品价格规定和医疗收费标准，不得强行推销药品，不得销售和使用假冒劣质药品、医疗器械。
第十条 房地产经营者应当按照销售合同约定的条件交付商品房，不得将未经验收合格的商品房交付使用，不得拒绝履行按照国家规定应当履行的管理、维修和保养商品房的义务。预售商品房不得违反国家规定。
第十一条 从事饮食、美容、客运、旅游、修理加工等服务，应当具备相应的设备和技术条件，明示服务项目，公布收费标准，使用合格的服务用品，按照规定、约定或者商业惯例保证服务质量，保障消费者的人身、财产安全。
第十二条 经营者提供商品或者服务，应当按照国家有关规定或者商业惯例向消费者出具购货凭证或者服务单据；消费者索要购货凭证或者服务单据的，经营者必须出具。
第十三条 经营者销售商品因质量问题引起的修理、更换、退货责任，按照《湖南省商品修理、更换、退货责任规定》执行。
第十四条 经营者为消费者提供商品或者服务，以广告、店堂告示、信誉卡等形式向消费者作出承诺的，承诺内容应当符合法律、法规的规定，不得作出对消费者不公平、不合理的规定。
经营者应当切实履行承诺，不履行的，应当对承诺承担相应的责任。
第十五条 经营者提供商品或者服务有下列情形之一的，属于欺诈消费者的行为，必须承担相应的法律责任：
（一）掺杂掺假、以假充真、以次充好、以不合格冒充合格的；
（二）以虚假的商品说明、商品质量标准、实物样品等方式销售商品的；
（三）销售已经使用过的商品不予声明，销售处理品、残次品、等外品、试销品等商品未予标明或者谎称是正品的；
（四）以虚假的清仓价、换季价、优惠价或者其他欺骗性价格表示销售商品从中牟取暴利的；
（五）骗取预付款或者利用邮购销售骗取价款而不提供或者不按照约定条件提供商品的；
（六）以虚假的有奖销售、还本销售等方式销售商品的；
（七）利用广播、电视、荧屏、报刊等大众传播媒介和广告对商品和服务作虚假宣传的；
（八）在销售、服务中作虚假的现场演示和说明的；
（九）不以真实名称和标记销售商品或者提供服务的；
（十）雇佣他人或者采取合谋等方式进行欺骗性销售或者服务诱导的；
（十一）利用计量器具弄虚作假的；
（十二）对修理的商品故意损坏或者更换不需要更换的零部件的；
（十三）非法进行传销，牟取暴利、侵害消费者权益的；
（十四）以其他不正当手段欺诈消费者的。
第十六条 经营者向消费者提供商品，有下列情形之一，且不能证明自己确非欺骗、误导消费者的，应当承担欺诈消费者行为的法律责任：
（一）销售失效、变质或者国家明令淘汰的商品的；
（二）销售侵犯他人注册商标专用权的商品的；
（三）销售伪造产地、伪造或者冒用他人企业名称或者姓名的商品的；
（四）销售伪造或者冒用他人商品特有的名称、包装、装璜的商品的；
（五）销售伪造或者冒用认证标志、名优标志等质量标志的商品的。
第十七条 消费者委员会是依法成立的对商品和服务进行社会监督的保护消费者合法权益的社会团体。
消费者委员会协助当地人民政府开展保护消费者合法权益的活动。县级以上人民政府应当为消费者委员会履行职能创造条件，配备一定的工作人员，提供必要的经费，并对其活动进行监督。
消费者委员会应当履行《消费者权益保护法》规定的消费者组织的职能，宣传有关保护消费者合法权益的法律、法规；开展消费教育，提高消费者的自我保护能力；引导消费者科学合理消费，组织消费者对经营者的商品和服务质量进行评议；公布消费者的投诉情况和处理结果。
第十八条 消费者委员会设立消费者合法权益保护周转资金，专项用于消费者合法权益的保护工作，其具体办法由省人民政府另行规定。
第十九条 消费者委员会可以根据需要在乡镇、街道、大型商场、集贸市场、商业网点设立投诉点，方便消费者投诉。
第二十条 消费者与经营者发生消费者权益争议的，消费者可以与经营者协商，也可以请求消费者委员会调解或者根据双方达成的仲裁协议向仲裁机构申请仲裁，也可以直接向有关行政管理部门申诉或者向人民法院提起诉讼。
第二十一条 消费者因消费者权益争议向消费者委员会投诉，消费者委员会受理后可以调解处理，不能调解处理的可以移送有关行政管理部门处理，或者告知消费者通过其他法定途径解决争议。
对消费者委员会移交的投诉，有关行政管理部门应当依法及时调查处理，并将处理结果告知消费者委员会。
第二十二条 工商行政管理部门和技术监督、物价、卫生等有关行政管理部门应当确定相应的机构负责消费者权益保护工作，方便消费者申诉。
有关行政管理部门接到消费者申诉后，应当在五日内作出是否受理的书面决定，不予受理的，应当向消费者说明原因；决定受理的，应当自受理之日起三十日内作出处理决定，检测、鉴定时间不计算在内。因案情复杂不能在三十日内处理完毕的，经本部门负责人批准，可以延长三十日
。对不属于本部门管辖的申诉案件，应当在五日内移送有管辖权的行政管理部门处理。延期、移送等情况以及处理决定，应当告知消费者。
第二十三条 投诉、申诉事项涉及商品、服务质量的，可以提请质量检测机构作出鉴定。检测机构应当及时告知鉴定结论，其鉴定所需费用由责任方承担。
第二十四条 经营者提供商品或者服务造成消费者损失的，经营者应当依法赔偿。
经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍。
第二十五条 经营者提供商品或者服务造成消费者或者其他受害人（以下简称受害者）人身伤害、死亡的，除法律、法规另有规定的外，赔偿金按照下列规定一次性结算或者按照实际情况确定：
（一）医疗费，按照医院对受害者治疗所必需的费用计算；
（二）护理费，受害者住院治疗期间生活不能自理的，按照当地雇请护理人员所需的费用计算；
（三）因误工减少的收入，按照当地职工日平均工资计算，最高额为当地职工年平均工资的五倍；
（四）残疾用具费，按照普及型器具的费用计算；
（五）残疾赔偿金，根据受害者丧失劳动能力的程度确定。部分丧失劳动能力的最高额为当地职工年平均工资的十倍，全部丧失劳动能力的为当地职工年平均工资的二十倍；
（六）丧葬费、死亡赔偿金，总额为当地职工年平均工资的二十倍；
（七）造成受害者全部丧失劳动能力或者死亡的，对受害者扶养或者生前扶养的人，按照当地年平均生活费计算支付生活费，不满十八周岁的给付至十八周岁止，其他无劳动能力的人给付至死亡时止。
前款规定的当地职工年平均工资，是指当地市、县人民政府统一公布的该行政区域上一年度职工平均工资；当地年平均生活费，是指省人民政府统计部门公布的上一年度城镇居民家庭或者农民家庭人均生活消费支出额。
第二十六条 经营者提供商品或者服务违反本条例第七条至第十六条规定的，由工商行政管理部门或者其他有关行政管理部门依照《消费者权益保护法》和其他有关法律、法规的规定进行处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十七条 经营者、消费者对行政机关作出的具体行政行为不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。
第二十八条 国家机关工作人员玩忽职守或者包庇经营者侵害消费者合法权益的，由其所在单位或者上级主管机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十九条 农民购买、使用直接用于农业生产的生产资料或者接受相关的服务，参照本条例执行。
第三十条 本条例自公布之日起施行。



1997年6月4日