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甘肃省兰州市人民政府办公厅


兰州市人民政府办公厅关于印发兰州市公厕免费开放管理办法（试行的通知）




各县、区人民政府，市政府各部门，各有关单位：
《兰州市公厕免费开放管理办法(试行)》已经2010年11月5日市政府第16次常务会议研究通过，现印发给你们，请认真抓好贯彻执行。


二○一○年十一月二十三日



兰州市公厕免费开放管理办法
(试行)

第一章　总　则
第一条　为进一步加强对全市免费开放公厕的管理，方便市民如厕，维护城市环境，根据国务院《城市市容和环境卫生管理条例》、建设部《城市公厕管理办法》、《兰州市市容环境卫生管理办法》和《兰州市近郊四区环卫直管公厕免费开放实施方案》等有关规定，结合本区实际，制定本办法。
第二条　本办法所称城市免费公厕(以下简称公厕)，是指近郊四区范围内由市、区政府投资建设，市容环卫部门或房产、园林等部门管理，供城市居民、游人和流动人员使用的各类厕所。
第三条　市城市管理行政主管部门是本市公厕的市级管理部门，负责统一组织实施本办法。各区人民政府是本区公厕建设管理的责任主体，其所属市容环境卫生管理部门负责辖区内公厕的建设、维护及管理工作。
要积极创造条件，鼓励沿街单位厕所对外免费开放，最大限度地解决市民如厕问题。
第四条　免费开放的原则
(一)创新管理方法，提升管理水平。立足“以人为本”，从改革公厕管理方式入手，以改善城市形象为出发点，引导市民提高文明意识，提升公厕管理理念和服务水平。
(二)市场化运作，物业化管理。公厕免费开放是环卫体制改革的系统环节，要通过市场化运作，择优进行物业管理。市城市管理行政主管部门负责对市场化运作的监管，区级市容环卫主管部门具体负责招投标工作的落实。
(三)严格管理标准，加强监督检查。市、区市容环卫主管部门，要明确划分职责，依据事权制定统一的规范标准。各区要分层分段落实管理责任，市级主管部门要切实加强监督，对广大市民和新闻媒体反映的问题要高度重视，及时予以解决。
第二章　经费保障
第五条　免费开放公厕的维修费、人工费、水电费等各种费用由各区财政承担。市政府按照“以奖代补”的原则，每年给予每座公厕1万元的补贴，补贴经费按照市城市管理行政主管部门检查考评结果予以拨付。
第六条　今后每年新建改建的公厕，待竣工验收投入使用后，实行免费开放，经费渠道不变。
第三章　管理内容及标准
第七条免费公厕必须按规定的时间开放，开放时间夏季6：00—23：00；冬季6：30一22：30。车站、农贸市场、旅游景点等公共场所的公厕，可根据实际需要延长开放时间或实行24小时开放，公厕不得随意停用。因特殊情况确需临时停用的，应及时报告上级管理部门，并摆放或张贴停用标识，告知市民。
第八条　公厕卫生管理标准
管理标准：公厕保洁要达到“五净、六无、两好”标准；
五净：地面净、蹲台净、门窗净、小便池净、周围环境净；
六无：蹲坑便槽无杂物，厕内外无乱写、乱画、乱堆乱放，定期消毒无蝇蛆，厕内无明显臭味，上水通畅、下水无堵塞，厕内无灰网；
两好：服务态度好，设施管理好。
第九条　公厕管理要求
(一)严格按照“五净、六无、二好”质量标准做好公厕管理工作；
(二)公厕内采光、通风、照明良好，应有防蝇、防蚊和除臭设施，内外墙、天花板、门窗应整洁、无剥落；
(三)公厕每天全面冲洗一次，并随时保洁；
(四)严格执行公厕开放时间，严禁推迟开放或提前关闭；
(五)严禁在开放时间内将水关小或关闭阀门；
(六)化粪池或粪槽的粪便应定期收运，做到粪水不满溢。便槽(斗)内无水锈、尿垢、垃圾，基本无臭；沟眼、管道保持畅通；
(七)公厕四周3—5米范围内无垃圾，粪便、污水等污物，不得摆摊设点兜售物品；
(八)按照建设部《环境卫生设施与设备图形符号设施标志》CJ／T13一1999设置公厕导向标志牌，公厕管理规定、其他标志和投诉电话悬挂于墙上醒目位置，便于市民监督。
第十条　公厕消杀制度
(一)每年4—10月为蚊、蝇、蛆消杀期。消杀期内，每日定时对公厕内、外进行药物消杀，并根据实际需要随时进行消杀；
(二)公厕消杀采用药物消杀和生物消杀相结合，由管理单位统一购买、发放、喷洒消杀药物，保证安全使用，每厕悬挂灭蝇灯具；
(三)各公厕管理员必须如实在《公厕日志》中记录消杀工作内容，包括消杀时间、用药计量等，以备检查；
(四)必须达到有效的消杀效果，以公厕内蚊、蝇、蛆的实际数量为衡量标准，一般达到少蝇无蛆；
(五)由管理单位统一购买灭鼠药，在男、女厕内各放一个鼠饵盒，每半个月换鼠药一次，切实做好灭鼠工作。
第十一条　公厕管理人员行为规范标准
(一)爱岗敬业，勤奋工作，坚守岗位，确保按规定时间免费开放；
(二)统一着装，挂牌上岗，衣着整洁，树立良好形象；
(三)每日提前10分钟交接班，检查设施、设备是否齐备完好；
(四)每班对设施、设备全面清洁一次以上，做到不间断保洁；
(五)每日两次以上对公厕进行消毒除臭处理；
(六)做好防火、防盗、防电以及人身意外等安全事故的防范措施；
(七)不得从事与公厕管理无关的经营活动；
(八)自觉接受上级部门的管理和群众的监督，切实做好服务工作，不断提高管理质量和服务水平；
(九)认真填写《公厕日志》。主要内容为：开放、关闭时间、清理打扫、消杀工作、上班检查、群众投诉、设施维护等状况。
第十二条　公厕日常维修标准
(一)公厕内部及附属设施损坏，包括：公厕房屋墙壁内外损坏与粉刷，地面、门窗损坏，蹲位隔板、便器、水箱、水龙头、灯具、洗手台损坏等及上下水管道堵塞，由管理单位自行修缮维护，做到随坏随修，随破随换，保证公厕正常开放。
(二)公厕房屋出现问题影响正常使用，包括：屋顶漏水，地基下沉或者公厕一次性损坏严重的，由管理单位及时上报各区政府，经各区政府审批后，按标准进行修缮维护。
第四章　检查考评
第十三条　对公厕管理与服务质量实行考核评比制度，根据考核评比结果对公厕管理人员进行奖惩。检查考评采取市、区相结合的办法进行，市城市管理行政主管部门对各区公厕每月检查两次，各区管理单位采取每日巡查或不定期检查的方式进行。
第十四条　检查内容包括：规范管理、优质服务、卫生质量和设施管理。
第十五条　由市城市管理行政主管部门细化考评标准，并按照标准实施计分，为奖惩提供依据。
第五章　奖罚办法
第十六条　市政府每年拿出50万元，各区政府每年拿出10万元，用于奖励公厕管理先进单位。
(一)对每月检查考评达标率达到90％以上的管理单位，予以奖励；
(二)对受到新闻媒体和社会公众好评的管理单位，予以奖励；
第十七条　对于公厕管理不到位的单位，给予一定的处罚。
(一)对连续三次检查，未达标率超过10％的管理单位，予以处罚；
(二)对群众投诉、媒体暴光每季度超过三次的管理单位，予以处罚；
第十八条　具体的奖惩办法由市、区两级环卫主管部门另行制定。
第六章　附　　则
第十九条　本办法自公布之日起施行。





略 论 土 地 抵 押 权

杨先旺


内容提要：本文阐述了土地抵押权的概念及其法律特征，着重探讨土地抵押权的法律内涵。通过对土地抵押制度的分析论证，旨在解决现行土地抵押权制度的不足及弥补措施。提出关于土地抵押权制度在运行和实践中存在的种种问题，其着眼点在于通过对土地抵押权的法律规定和法律原理，结合土地抵押权的实践状况，进行理论性的解说，为土地抵押权制度的完善提供参考。

主题词：土地使用权抵押　　客体　　抵押权登记　　效力

一、土地抵押权的概念
在我国，土地抵押是指土地使用权人在法律许可的范围内，在不转移土地占有的情况下，将土地使用权作为债权的担保；当债务人不履行债务时，债权人有权依法处分该土地使用权并由处分所得的价款优先受偿。其中，提供土地使用权作为担保的，为抵押人，接受土地使用权担保的债权人，为抵押权人。
土地抵押权是指在土地抵押关系中，抵押权人对作为抵押物的土地使用权和土地附着物所享有的处分权和优先受偿的相关权利。
从我国现行法律规定来看，土地抵押权是指的土地使用权抵押权，法律只允许对土地使用权进行抵押，而对土地使用权以外的其他土地他项权利，没有明确规定。
二、土地抵押权的法律特征
首先，土地抵押权具有担保物权和土地他项权利双重性质。土地抵押权作为抵押权的属概念，应当归入担保权或者担保物权的范畴，《中华人民共和国担保法》第34条第三项和第五项均把国有土地使用权和集体土地使用权作为可以抵押的财产，因此，从物权法的意义是说，土地抵押权是一种担保物权；同时土地抵押权又是土地他项权利的一种，是设立于土地使用权之上的权利和负担。因此，土地抵押关系的调整，不仅要适用担保法的规定，而且要适用土地法的规定。
其次，土地抵押权的标的为土地使用权。土地使用权与抵押权是两种不同的权利，但土地抵押权必须是基于土地使用权（主权利）才能成立，并以土地使用权作为实现抵押权的标的。土地抵押权成为他项权利，因其标的物为土地，地上物及某些土地权利，抵押在于确保债的经济价值的实现。故提供担保之物必须具有交换价值。出让土地使用权是使用者以出让金钱为代价而取得的，因此，土地使用权可以成为抵押标的物。目前，我国尚无法律明确规定其他土地他项权利可以作为抵押，故土地抵押权的标的仅是土地使用权而非其他。
第三，土地抵押权附属于土地使用权，但两者又有着密切的联系，土地抵押权的效力对土地使用权有着重大影响。一方面，它的发生要以土地使用权的存在和行使为条件，根据我国现行法律，作为主权利的土地使用权，因行政机关依照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，作出收回土地使用权的处罚而消灭时，在该土地使用权上设定的抵押权随之消灭。另一方面，它的实现必然导致土地使用权归属的变动。
第四，土地抵押权的设定属于要式行为。设立土地抵押权必须订立书面的抵押合同，并进行土地抵押权抵押登记，抵押合同自登记之日起生效。我国对土地抵押权登记实行强制登记制度，抵押权登记应当作为抵押合同生效的要件，当事人订立书面抵押合同后未办理登记的视为效力未定，效力未定的书面抵押合同，其效力经登记而确定。
第五，土地抵押权具有担保物权的功用和效力，它的目的是通过土地权益归属的变更来实现债权的保障，而不是直接满足对土地的利用需求。因此，它不具有对土地占有使用的权益。从土地他项权利性质来分，土地抵押权是担保性他项权利，而其他诸如地上权，地役权等均归属于用益性他项权利。这也是土地抵押权不同于其他土地他项权利的重要特征。
三、土地抵押权的客体范围
1、划拨国有土地使用权。所谓划拨国有土地使用权，是指经县级以上人民政府依法批准，土地使用者在缴纳土地补偿费和安置补助费后取得的土地使用权。由于通过划拨方式取得土地使用权是无偿的，所以以土地使用权作抵押应符合下列条件。（1）土地使用者须领有国有土地使用证。（2）具有地上建筑物，其他附着物合法的产权证明。（3）以抵押划拨土地使用权所获收益抵交土地使用权出让金。（4）经县级以上人民政府土地管理部门或者房产管理部门批准。
《中华人民共和国担保法》第36条规定：以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。由此可以看出，以划拨方式取得的土地使用权不能单独设定抵押权，但是，如果以划拨土地上的房屋作抵押的，该划拨土地使用权同时抵押。
2、出让方式取得的国有土地使用权。所谓以出让方式取得的国有土地使用权，是指国家以国有土地所有人的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家交付土地使用权出让金后取得的国有土地使用权。因此以出让方式取得国有土地使用权人是有偿取得使用权，对土地使用权有权作出处分，包括抵押。但根据现行法律规定，以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。
3、抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山，荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权。根据我国现行法律规定，集体所有的土地使用权一般不能抵押。集体所有的土地使用权包括耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权。但是为了促进荒地的开发利用，《担保法》对“四荒”的土地使用权规定允许抵押，但是必须要符合下列条件：第一、用来抵押的使用权必须明确为荒地使用权。第二、对该片荒地抵押人应享有承包经营权。第三、须取得发包方的同意。
4、乡（镇）村企业的建筑物占用范围内的土地使用权。根据《担保法》的规定，乡（镇）村企业的土地使用权不得单独抵押。乡（镇）村企业的土地使用权只能随其地上的建筑物一同抵押，而不能单独抵押。当以乡（镇）村企业的建筑物抵押时，其占用范围内的土地使用权应同时抵押。该土地使用权抵押的设定条件类似于以划拨方式取得的国有土地使用权抵押规则。
四、土地抵押权登记制度
1、土地抵押登记的作用
（1）抵押权的公示及生效的作用。土地抵押权属于担保物权，是一种对世权。因此，对土地抵押权的设立应进行公示，向社会公众展示土地抵押的设立、变更及消灭的法律状况；并且登记制度对土地抵押权的生效起着决定性的作用。如前所述，抵押权的生效均以登记为必要条件。（2）警示效力。土地抵押权登记的目的在于告知公众土地抵押权设立、变更以及消灭的法律信息。其目的，是让公众了解该抵押权的变动情况，自己决定是否进行有关的法律行为。因为根据民法的意思自治原则，法律对债权人对自己是否成为土地抵押权人以及成为第几顺序的抵押权人的事宜无权作出禁止性规定。如果在土地使用权上已经存在着顺位优先的抵押权，抵押权人的权利实现就会存有风险，但如果进行土地抵押登记，就可以给抵押权人提供足够的警示，使之了解设立后顺位抵押权的风险，从而为其行为选择提供全面的法律帮助。
2、土地抵押权登记程序。
根据我国现行法律规定，办理抵押权登记，首先应当由当事人根据不同的土地使用权情况进行地价评估，并鉴定书面的抵押合同，其次在鉴定抵押合同后15日内，由抵押人和抵押权人持被抵押的土地使用权证、抵押合同、地价评估及确认报告、抵押人和抵押权人的身份证件共同到土地管理部门申请抵押登记（如一方到场申请抵押登记，必须持有对方授权委托文件）。最后，土地管理机关审查，进行登记注册，核发《土地他项权利证书》。
3、土地抵押权登记的效力
根据《担保法》的有关规定，土地抵押登记为抵押合同的生效条件，也就是说，以抵押登记为生效条件的土地抵押合同，自办理抵押登记之日起生效，登记生效日即为抵押合同的生效日。抵押权登记后，抵押权人可以对抗一切的第三人。其效力具体表现为：（1）当同一土地使用权存在两个或者两个以上抵押权的，如果有的抵押权已经登记，有的抵押权未登记，先登记的抵押权优先于后登记的抵押权受偿。（2）在土地抵押权存续期间，抵押人转让土地使用权未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押权已经登记，抵押权人仍可行使抵押权。也就是说，抵押权一经登记，无论抵押财产的受让人是否属于善意，抵押权人都可与之对抗行使追及权。（3）抵押合同成立后，抵押人又将土地使用权出租的，抵押权人行使抵押权导致土地使用权转移的，租赁合同不具有对抗抵押权受让人的效力。（4）已经设立抵押的土地使用权被查封，扣押等财产保全措施或执行措施的，抵押权不受影响。（5）在抵押期间，抵押人的行为足以导致土地使用权的价值减少或者土地使用权灭失的，抵押权人有权予以制止；（6）债务人到期不履行债务时，抵押权人有权请求人民法院依法实施扣押，并自扣押之日起对由该土地产生的自然孳息、法定孳息享有收取权。（7）债务人到期未清偿债务的，抵押权人有权通过拍卖、变变的方式将该土地使用权转让于第三人，并在转让所得的价款中优先受偿。
五、土地抵押权的消灭
土地抵押权消灭的情形主要有下面几种：
1、债务清偿。债务人到期清偿债务或者债务人的担保人或者债务人的清算组织在债务到期后已经将债务清偿完毕，该抵押权自行消灭。
2、抵押物消灭。抵押物消灭主要有三种情况（1）被抵押的国有土地使用权被国家收回或者期限届满。（2）被抵押的集体土地使用权所涉的土地被国家征用（3）土地使用权随建筑物抵押的，该建筑物灭失。
3、土地抵押权实现。抵押人到期不履行债务或者在抵押合同期间宣告解散、破产，抵押权人有权依照国家法律，法规和抵押合同的规定处分抵押财产，并就处分抵押物的价款优先受偿，抵押物转归第三人。此时，抵押权实现，设立于土地使用权之上的抵押权也随即消灭。
4、抵押权无效。抵押权因抵押合同或者主合同具有法定无效事由而被依法确认无效。抵押权无效是土地抵押权消灭的一种特殊情况。例如，以划拨方式取得的国有土地使用权单独设立抵押的，以乡（镇）村企业的土地使用权单独设立抵押的，以划拨土地房地产设定抵押未经政府主管部门同意审批的。又如破产企业擅自转让已经抵押的土地使用权。按照《破产法（试行）》第49条的规定，在抵押期间，破产企业对已经抵押登记的房地产进行转让时，应当通知抵押人并告知受让人该房地产已经抵押的情况。破产企业未通知抵押权人或者未告知受让人的，人民法院应依法裁定该转让行为无效。
六 、土地抵押权制度中需要思考的几个问题
1、土地抵押权的客体是否限于土地使用权。
我国的土地抵押权实际是指的土地使用权抵押权，但是，随着社会的发展，我国的法律能否突破这个界限，把土地抵押权的客体扩大到其他土地项权利，答案是肯定的。只要是能够有偿转让的土地他项权利，就应允许抵押。例如，空中权和地下权。我国部分学者也赞成其他土地他项权利可以进行抵押。
2、关于“四荒”土地抵押
《担保法》第34条规定：抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权可以抵押。集体土地使用权被允许抵押的条件之一，必须是抵押人对该荒地拥有承包经营权，笔者认为，该限制是不合理、不全面的。应该将包括以购买、租赁、股份合作方式取得的四荒土地使用权规定为允许抵押的条件。对于四荒土地使用权，只要是有偿取得的允许转让的，原则上都可以抵押。
3、土地抵押权登记效力能否对抗土地使用权收回
土地抵押权附属于土地使用权，在土地使用权被收回的情况下，土地抵押权自行消灭。这是我国法律关于二者之间法律效力的规定。但笔者认为，现行法律规定，限制了土地使用权抵押的独立性，使抵押的担保功能降低，交易的安全难以保障。理由主要有以下几方面。其一，在土地使用权出让合同有效期间提前收回土地使用权的行为是一种民事行为，是土地所有人解除土地使用权出让合同的合同行为。土地所有人的收回行为不能对抗抵押人。因为抵押是物权行为。而土地使用权收回是债权行为，根据“物权优于债权”的原理，抵押权自应当得到优先受偿。其二，土地使用权设有抵押并登记后，该抵押即有公信力，它可对抗任何第三人。抵押公信力旨在保护商业信誉及维护善意抵押权人的交易安全。这种公信力不仅是民法中的诚信原则的组成而分，且是各部门立法的基础。因此，一旦发生违反这种公信力的行为时，该行为的效力应当次于具有公信力的抵押效力。其三，土地使用权设定抵押并经登记后，抵押权人即：（1）可以登记的先后次序享有抵押登记利益（2）可以对抗任何第三人的主张。（3）可以排斥次登记或尚未登记的但已“收回”的（土地使用权）效力。基于上述效力，当发生土地使用权收回情形时，抵押权人当然可以主张经登记的权利，并排斥未登记的权利主张或其他债权，先于其他权利享有优先受偿权。
4、划拨土地使用权的房地产抵押权的设定是否应征得批准划拨该土地的人民政府主管部门的批准或同意。
前面已论及划拨的国有土地使用权不能单独设定抵押权，如果该土地使用权土地之上有房屋并且房屋所有人以该房屋设定抵押，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。但该法律规定产生的后果是抵押人无法履行其债务时，必然会出现土地的转让问题。而抵押人自身因为对土地使用权无权作出处分，因此，必须要经过有关政府土管部门的审批，转让方为有效。现在的担保法和房地产管理法对此没有加以明确规定，笔者认为是立法的一个缺憾。划拨土地上的房地产未征得政府同意即可去进行抵押，在法理上也是讲不通的。抵押是对物的一种处分，未征得权利人的同意就以自己并不享有处分权的物去进行抵押，显然是违反了有关物权原理。划拨土地的处分权在国家，政府仍然是地的主人，建筑在这种土地上的房产实际是与地产一起形成了一种国家与土地单位的共有关系。共有的财产未征得共有人的同意擅自作出处分，其处分行为应属无效。因此，划拨土地的房地产未征得政府同意进行抵押应该是无效的。从实践看，未经批准即可以划拨土地的房地产进行抵押也会带来一些不良的后果。其一，离开土地的房屋价格不好确定，其价值只减不增，从而使得房屋价值难以评估，而评估抵押物的价值是抵押的一个程序，不能准确地评估抵押物，必将影响到抵押权的设定和实现。其二，国家对划拨土地可以根据需要收回，如其设定抵押物发生收回，必将严重损害抵押权人的利益。而经过有关部门批准设定的抵押一般是不会转让回收的。其三，影响国家对土地使用权的正常管理和统一安排。根据城市房地产管理法的规定，国家出让土地必须符合土地利用总体规划。城市规划和年度建设用地计划，应有计划，有步骤地进行，而将划拨土地的房地产抵押实际上就难以执行这些规定，因为在实现抵押权时无论是协议方式还是法院诉讼后强制拍卖方式，都将影响国家对土地的管理，否则又会影响抵押权人的利益。如果在设定抵押权时，将政府有关部门审批作为必要条件，这些问题就都可以解决。

参考文献：
1. 张国炎：《土地使用权与抵押权效力问题探析》，载《社会科学》1996年第1期。