外资并购国内企业所面临的风险及其防范对策/俞文

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浙江省杭州市人民政府


杭州市人民政府关于进一步加强我市房地产市场调控加快保障性住房建设的实施意见

杭政函［2010］232号

　　
各区、县（市）人民政府，市政府各部门、各直属单位：
　　为认真贯彻落实国家和省有关房地产市场调控政策精神，进一步加快我市保障性住房建设，促进房地产市场持续健康稳定发展，结合我市实际，提出以下意见：
　　一、坚决贯彻落实国家和省有关调控政策，抑制不合理住房需求
　　（一）统一思想认识。各级各部门要统一思想，提高认识，坚决贯彻落实国家和省关于房地产市场调控的一系列政策，切实采取有力措施，强化工作责任，坚决遏制地价、房价上涨势头，加快保障性住房建设，改善居民居住条件。
　　（二）落实差别化商业信贷政策。居民家庭（包括夫妻双方及未成年子女，下同）向商业银行贷款购买商品住房的，其首付款比例不得低于30%；贷款购买第二套住房的，其首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；贷款购买第三套及以上住房的，停止发放住房贷款。
　　严格执行国家有关规定，对非本市居民在本市购买商品住房申请贷款的，应提供从申请之日起的前2年内在本市累计缴纳1年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明。凡不能提供证明的，商业银行暂停发放住房贷款。
　　各商业银行要认真执行国家有关部门关于第二套住房认定标准，并加强对消费性贷款的管理，禁止将消费性贷款用于购买住房。
　　（三）落实差别化住房公积金信贷政策。市民连续缴存住房公积金一年以上的，方可申请住房公积金贷款。对家庭购买首套自住房的，住房公积金贷款予以优先保障；对购买非改善型第二套住房的家庭暂停发放住房公积金贷款；对购买第三套及以上住房的家庭停止发放住房公积金贷款。
　　住房公积金贷款首付比例按国家规定执行。对贷款购买经济适用住房等保障性住房的家庭，首付款比例不低于20%；对贷款购买首套商品住房的家庭，首付款比例不低于30%；对贷款购买改善型第二套住房的家庭，首付款比例不低于50%。
　　（四）落实差别化税收政策。将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；将购买超过5年（含）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋价款后的差额征收营业税；将购买超过5年（含）的普通住房对外销售的，免征营业税。
　　对购买普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减半征收契税。对购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。购买的普通住房不符合上述规定的，不得享受上述优惠政策。
　　对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。
　　根据国家税务总局《关于加强土地增值税征管工作的通知》(国税发〔2010〕53号)要求，税务部门要进一步做好土地增值税的征收管理工作，市区除保障性住房外，普通住房的土地增值税预征率为2%，非普通住房（包括排屋、别墅）、商业用房、其他用房的土地增值税预征率为3%，住房开发项目销售均价高于项目所在区域届时新建商品住房平均价格1倍以上的土地增值税预征率为5%。同时，对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，税务部门要加强税务稽查，严格土地增值税清算管理。
　　（五）暂时限定居民家庭购房套数。自本实施意见发布之日起，暂定本市及外省市居民家庭只能在本市新购买1套商品住房（含二手存量住房）。严格执行国家关于境外机构和个人购房管理相关规定。对违反规定购房的，不予办理房地产登记手续。
　　停止执行购房补贴政策，恢复征收房地产登记等相关费用。
　　二、进一步加强保障性住房建设和管理，完善住房保障体系
　　（六）进一步加大保障性住房建设力度。坚持“租、售、改”三位一体的方针和“租售并举”的方向，切实加大保障性住房建设力度，进一步调整优化结构。编制保障性住房“十二五”规划、2010-2012年住房保障规划和2010-2012年住房建设规划，并及时向社会公布。
　　市区2010年开工建设保障性住房（含拆迁安置房）540万平方米，完成市区危旧房改善扫尾项目，通过收购、采购二手存量住房以及普通商品住房，增加保障性住房房源。
　　（七）进一步加大保障性住房供地和配套建设力度。优先安排保障性住房建设用地，扩大保障性住房建设用地供应量和供应比例，并按年度分解用地供应计划，确保落实到具体地块。保证大型居住区公建配套建设与住宅同步设计、同步建设、同步交付使用，切实增强保障性住房的宜居性。　　　　进一步提高保障性住房品质，实施保障性住房建设代建制，选择实力强、信誉好的品牌企业承担经济适用住房、拆迁安置房、人才专项用房等保障性住房的建设。
　　（八）扩大经济适用住房和廉租住房保障覆盖面。放宽经济适用住房和廉租住房准入条件，加大困难家庭住房保障力度。市区经济适用住房供应对象的准入条件逐步扩大至人均可支配收入低于上年度城镇居民人均可支配收入80%以下的住房困难家庭，廉租住房供应对象的准入条件逐步扩大至低保标准2.5倍（含）以下住房困难家庭，以提前两年实现省政府确定的住房保障工作目标。
　　（九）进一步加大对保障性住房建设资金的支持力度。确保保障性住房建设资金来源，认真做好利用住房公积金支持保障性住房建设试点工作。市、区财政要对廉租住房、公共租赁住房等保障性住房项目建设给予资金支持。金融机构要加强对保障性住房项目的信贷支持和金融服务。
　　（十）加快发展公共租赁住房。根据国家和省有关规定，结合我市实际，研究制订公共租赁住房发展规划和年度计划，出台公共租赁住房建设管理办法，明确公共租赁住房建设管理的目标任务、建设标准、管理模式和准入退出机制等。认真落实支持公共租赁住房建设的税收优惠政策。
　　三、进一步加强普通住房供地及建设管理，增加住房有效供给
　　（十一）加快住房建设项目行政审批进度。国土资源、规划、建设、房管等部门要共同建立保障性住房、公共租赁住房、中小套型普通商品住房建设项目行政审批“绿色”通道。各部门要及时沟通办理结果，主动进行衔接，提高办事效率，加快住房项目供地、建设和上市进度，增加住房的有效供应。
　　（十二）严格规范土地出让收入分期缴纳行为。土地出让后，必须在10个工作日内签订土地出让合同，合同签订后1个月内，受让企业必须缴纳土地价款50%的首付款，余款按合同约定及时缴纳，付款时间不得超过1年。
　　（十三）加大土地市场监管力度。各部门要加大土地批后监管和施工现场监管力度，督促房地产开发企业严格执行土地出让合同和规划、施工许可等规定，在保证工程质量的前提下，促进商品住房开工、建设，形成市场持续有效供应。要认真落实房地产项目开竣工申报制度，对不执行开竣工申报制度的企业进行曝光，并规定其至少在1年内不得参加新的土地出让交易活动。未按时缴纳土地出让价款的单位，在付清合同应付价款前不得参与新的土地出让交易活动。未按照合同约定时间开工的单位申请参与新的土地出让交易活动的，在出具已受让地块限期开工的书面承诺后，其竞买保证金按出让起价的50%缴纳，并按合同规定收缴违约金。依法加大闲置土地清理处置力度，收回的闲置土地符合城市规划的，应优先安排用于保障性住房和普通商品住房建设。
　　四、进一步加强市场监管，促进房地产业持续健康稳定发展
　　（十四）加强商品房预售许可管理。全面规范商品房预售条件，严格加强商品房预售管理。房地产开发企业应当按照商品房预售方案销售商品房。申请商品住房预售许可时应当申报每套房屋价格，实行一房一价，销售时应当严格按照申报价格实行明码标价并一次性公开销售，提高销售价格的，需经物价管理部门备案并公示。
　　（十五）加强商品房预售资金监管。严格执行省有关商品房预售资金监管规定，将商品房预售资金纳入监管账户，由监管机构负责监管，确保预售资金用于商品房项目工程建设，降低购房者资金风险和金融风险，保护消费者合法权益。
　　（十六）加强房地产销售代理和房地产经纪监管。商品房实行代理销售的，应当委托在房产主管部门备案的房地产经纪机构代理。房地产经纪机构应当将经纪服务项目、服务内容和收费标准在显著位置进行公示；额外提供的延伸服务项目，需事先向当事人说明，并在委托合同中明确约定，不得分解收费项目和强制收取代书费、银行按揭服务费等费用。房地产经纪机构和执业人员不得炒卖房号，不得在代理过程中赚取差价，不得怂恿客户签订“阴阳合同”，不得发布虚假信息和未经核实的信息。
　　（十七）加强联合执法。建设、发改、房产、国土资源、规划、税务、工商、物价、国有资产和金融管理等部门要各司其职、分工协作，加强对房地产企业和项目的监督管理，建立房地产信用管理制度和联动监管工作机制，采取联合执法、综合检查等方式，加大对违规囤地、闲置土地、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的查处力度，对消费者投诉集中的项目，要进行重点检查。对有上述违法违规行为的房地产开发企业，可以采取暂停网上销售、记入信用档案、降低直至取消资质以及暂停其发行股票、公司债券和新购置土地等措施，各商业银行停止对其新开发项目发放贷款和贷款展期。
　　（十八）引导房地产企业健康发展。引导房地产开发企业积极应对市场变化，促进普通商品住房销售。鼓励和引导金融机构加大对普通商品住房建设项目特别是中小套型、中低价位住房建设项目的信贷支持力度，为有实力、有信誉的房地产开发企业兼并、重组及参与保障性住房建设提供融资和相关金融服务。
　　（十九）提高政府服务水平。市各有关部门及各城区政府要创造良好的房地产发展环境，加强与房地产企业的沟通联系，帮助企业解决经营活动中遇到的困难；要加强服务，提高效率，减少审批环节，缩短审批时限。同时，要认真贯彻《杭州市人民政府关于暂停征收152项行政事业性收费的通知》（杭政函〔2008〕184号）、《杭州市人民政府办公厅关于贯彻落实国家、省涉及部分行政事业性收费政策有关事项的通知》（杭政办函〔2008〕432号）、《杭州市人民政府关于取消暂停征收部分行政事业性收费项目和降低部分收费标准的通知》（杭政函〔2009〕168号）精神，确保涉及房地产的取消、暂停征收项目和降低征收标准项目落实到位。
　　（二十）进一步加强房地产市场监测分析。市实施“居者有其屋”工程领导小组应不定期召集成员单位及相关部门，分析当前房地产形势，及时准确地发布房地产市场动态信息，稳定市场预期。各有关部门要积极做好政策解读工作，加强对法律法规以及购房投资风险等知识的宣传。同时，制订房地产市场突发事件应急处置预案，建立完善突发事件处理机制，积极应对房地产市场发展过程中出现的突发公共事件。
　　（二十一）加快信息系统建设。加强组织领导，落实各项保障，加快全市个人住房信息系统建设，在2010年年底前完成市区数据资源整合工作，满足宏观调控政策的实现需要；在2011年6月底前完成所有区、县（市）数据资源整合工作；在两年内完成房产纸质档案数字化工作，个人住房信息系统统一升级到基于SOA架构的杭州市个人住房信息系统。
　　（二十二）进一步加强舆论引导。引导媒体全面、客观地报道房地产市场形势，大力宣传房地产市场调控政策和我市保障性住房建设成果，加强对消费者理性购房的引导，树立合理的住房消费观念，形成有利于房地产市场持续健康稳定发展的舆论氛围。
　　前发文件与本意见不一致的，以本意见为准。
　　如上级有新政策出台，按新政策执行。

二O一O年十月十一日


中国证券监督管理委员会


关于股票发行工作若干规定的通知
证监[1996]12号
1996年12月26日，证监会

各省、自治区、直辖市、计划单列市人民政府，国务院有关部门，上海、深圳证券交易所：
为了认真贯彻国务院办公厅国办发〔1996〕37号文，切实做好1996年度新股发行工作，现将有关问题通知如下：
一、关于选择企业标准的问题
为了扩大上市公司的规模，提高上市公司的质量，1996年新股发行采取“总量控制、限报家数”的管理办法。各地、各部门在执行1996年度新股发行计划中，要优先考虑国家确定的1000家特别是其中的300家重点企业，以及100家全国现代企业制度试点企业和56家试点企业集团。
在产业政策方面，要重点支持农业、能源、交通、通讯、重要原材料等基础产业和高新技术产业，从严控制一般加工工业及商业流通性企业，金融、房地产等行业暂不考虑。
各地、各部门应推荐经济效益好，主业突出，发展潜力大，在行业中处于领先地位的企业发行股票并上市。
二、关于募集资金投向和使用问题
为了贯彻中央经济工作会议精神，切实抓好经济工作的两个根本性转变，各地、各部门在选择发行公司时，要注意审查公司募集资金投向和使用情况。公司投资项目要有可行性研究报告并按有关规定获得国家或政府主管部门的立项批文。公司所募资金不按招股说明书使用，而且又未经法定程序批准的或虽经法定程序批准但有欺骗性质的，一经查实，中国证监会将按有关规定进行处罚。
三、关于资产评估问题
股份有限公司在筹建时已依法进行过资产评估的，在公开发行股票时，一般不再需要进行资产评估。但以下情况除外：
1、公司设立时聘请的资产评估机构在公司上报公开发行股票的申报材料时仍不具有证券业从业资格的，应聘请有资格的评估机构重新进行资产评估。
2、公司在申请公开发行股票时所聘请的审计机构与设立时所聘的资产评估机构为同一家具有证券业从业资格的机构的，应聘请另一家具有证券业从业资格的评估机构重新评估(1990年以前以社会募集方式设立的股份有限公司除外)。
上述两种情况下，公司资产评估的账务处理应按照国家财务会计制度的有关规定办理。
四、关于公司盈利预测的问题
公司上报材料中的盈利预测报告应切合实际，并需由具有证券业从业资格的会计师事务所和注册会计师出具审核报告。若年度报告的利润实现数低于预测数10％－20％的，发行公司及其聘任的注册会计师应在指定报刊上作出公开解释并致歉。若比预测数低20%以上的，除要作出公开解释和致歉外，中国证监会将视情况实行事后审查，对有意出具虚假盈利预测报告，误导投资者的，一经查实，将依据有关法规对发行公司进行处罚；对盈利预测报告出具不当审核意见的会计师事务所和注册会计师，中国证监会将予以处罚。
五、关于发行定价问题
为了使公司股票发行定价更加客观、公正、合理，切实维护投资者的利益，1996年新股发行定价不再以盈利预测为依据，改为按过去三年已实现每股税后利润算术平均值为依据。对由国有企业依法改组新设立的公司，可按主要发起人改制当年经评估确认后的净资产所折股数，模拟计算改制前各年度的每股税后利润作为定价依据。前三年盈利不得弄虚作假，对出具虚假盈利报告的，一经查实，中国证监会将依据有关法规对发行公司进行处罚；对盈利报告出具不当审核意见的会计师事务所和注册会计师，也将予以处罚。
六、关于职工股上市问题
原定向募集公司经批准转为社会公开募集公司的，其内部职工股，从新股发行之日起，期满三年方可上市流通。
凡采取募集设立的股份公司，本公司职工可按不超过社会公众股百分之十的比例认购股票，但人均不得超过5000股。公司在上报申请材料时，须报送经当地劳动部门核准的职工人数和职工预约认购股份的清单，中国证监会将对其材料进行核查。发行结束后，发行公司及主承销商须在十五日内向中国证监会报送发行情况的报告。
七、关于发行费用的问题
发行费用是指发行公司支付给与股票发行相关的中介机构的费用，主要包括承销费用、注册会计师费用（审计、验资、盈利预测审核等费用）、资产评估费用、律师费用等。发行费用可在股票发行溢价中扣除。目前，在股票发行过程中，存在着一些发行公司将与股票发行无关的费用在发行费用中列支的情况，导致实际募集资金减少。按照证监机字〔1993〕8号文的规定，股票发行中文件制作、印刷、散发与刊登招股说明书及广告等费用，应由股票承销机构在承销费用中负担，发行公司不得将上述费用在承销费之外计入发行费用。发行公司在上报股票发行申请材料时，应同时报送发行费用预算明细表；发行完毕后，发行公司应向中国证监会报送发行费用预算执行情况及会计师事务所出具的发行费用审计报告。
由于1996年计划内上报企业的发行规模与以往有所不同，承销费用的收费标准须做相应调整，且与发行方式挂钩，具体标准如下：
承销金额 收费标准
2亿元以内 1.5%—3%
3亿元以内 1.5%—2.5%
4亿元以内 1.5%—2%
4亿元以上 除特殊情况外，不得超过900万元(采用上网发行方式)或不得
超过1000万元(采用网下发行方式)
八、关于对发行公司进行辅导的问题
主承销商要切实做好发行公司的辅导工作，对承销过程的辅导和上市后的持续辅导都必须严格按照有关法规承担相应的义务。主承销商要有详细的辅导计划，通过辅导要使发行公司达到规范的上市公司所应具备的水平。各地证管办对辅导工作要认真验收、监管，对不认真履行辅导义务的承销机构应提出严肃批评，对严重不符合规定要求的，应报告中国证监会，证监会将对承销机构给予停止承销资格的处罚。
九、关于加强中介机构业务管理的问题
在1996年新股发行过程中，证券公司、律师事务所、会计师事务所、资产评估机构等中介机构在制作材料时，必须严格执行《公司法》、《股票发行与交易管理暂行条例》及国家其他有关政策规定，以本行业的业务标准和道德规范对企业提供的材料进行核查验证。同时，各中介机构应勤勉尽责，加强自律，强化内部管理，在开展业务时须依法行事、公平竞争。如中介机构及个人出具的文件有虚假、严重误导性内容或者有重大遗漏的，一经查实，中国证监会将给予处罚，情节严重的，将限制、暂停甚至取消其有关业务资格。
十、关于加强发行监管的问题
各地证管部门、证券交易所必须切实加强对股票发行的领导及组织工作，严格按照有关发行方式的要求进行操作。对于透支申购股票以及违规融资申购等违规行为，发行领导小组要采取措施坚决制止，并立即向中国证监会报告。对违规者，中国证监会将予以处罚。
自本通知发布之日起，中国证监会证监发字〔1995〕162号文停止执行。